海东行署办公室印发海东地区商品房销售管理暂行办法的通知
青海省海东行署办公室
东署办[2008]161号
海东行署办公室印发海东地区商品房销售管理暂行办法的通知
各县人民政府，行署有关部门：
《海东地区商品房销售管理暂行办法》经行署研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二○○八年十月十三日
海东地区商品房销售管理暂行办法
第一条 为加强和规范商品房（包括经济适用房，以下简称商品房）销售（包括其预售登记、预售和现售，以下简称销售）管理工作，维护经营者和消费者的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《商品房销售管理办法》和《青海省城市房地产管理条例》，结合我区实际，制定本暂行办法。
第二条 凡在本行政辖区内开发的商品房和经县人民政府批准的经济适用房建设项目的销售管理，适用本暂行办法。
第三条 本暂行办法所称商品房销售包括商品房预售登记、商品房预售和商品房现售。
商品房预售登记，是指房地产开发企业将正在开发建设的商品房以未来竣工验收合格的商品房预先出售给购房人，并由购房人支付不超过未来竣工验收合格商品房总房价款10％作为定金的行为。
商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的主体已完成的商品房预先出售给购房人，并由购房人支付不超过未来竣工验收合格商品房总房价款三分之一作为首付款或房价款的行为。
商品房现售，是指房地产开发企业将已竣工验收合格的商品房出售给购房人，并由购房人支付全部房价款的行为。
第四条 各县房产行政主管部门（设立房地产管理局的为主管部门，未设立的为城建局，以下简称县房产行政主管部门）负责全县商品房销售管理工作。
地区建设行政主管部门做好对全区商品房销售指导、管理和检查工作。
第五条 商品房销售实行许可证制度，房地产开发企业开发的商品房销售前，应当向县房产行政主管部门提出书面申请，经审核符合有关条件后，由县房产行政主管部门向房地产开发企业核发《商品房预售登记证》《商品房预售许可证、《商品房销售许可证》后，房地产开发企业方可进行商品房销售活动。
委托房地产中介服务机构进行销售的，房地产开发企业要对中介服务机构的销售行为承担责任。受委托的房地产中介服务机构应当是依法设立、取得工商营业执照、并且必须取得相应的资格。
房地产中介服务机构销售商品房或进行商品房销售宣传时，要出示房地产开发企业的委托书，委托书必须载明受托单位的权限。
县房产行政主管部门向房地产开发企业核发的上述证件情况同时抄送地区建设局、住房公积金管理中心和县住房公积金管理部。
个人申请职工公积金住房贷款的，可以凭县房产行政主管部门向房地产开发企业核发的上述证件，代替原来要求的有关证件，申请办理职工公积金住房贷款。
第六条 房地产开发企业申请领取《商品房预售登记证》应当提交下列资料：
（一）房地产开发企业的营业执照和房地产开发资质等级证书。
（二）商品房开发住宅小区（项目）的建设批准文件和建设项目选址意见书。
（三）商品房开发住宅小区（项目）范围内的拆迁安置工作已经完成的情况报告。
（四）已交付全部土地使用权出让金，取得的土地使用权证书。
（五）商品房开发住宅小区（项目）已办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑施工许可证。
（六）已经和施工单位签订的《工程施工合同》。
（七）经县建设行政主管部门批准的拟预售商品房开发住宅小区（项目）的总体规划图、各幢楼的分层平面图和所有拟预售商品房分户型平面图；县房产行政主管部门认可的各户型销售面积（包括套内建筑面积和分摊共有面积）证明。
（八）开发住宅小区（项目）已完成主体工程三分之一以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
（九）商品房预售登记方案。
第七条 房地产开发企业申请领取《商品房预售许可证》，应当提交下列资料：
（一）已办理预售登记，取得《商品房预售登记证》，或者符合本暂行办法第六条规定的前七项条件。
（二）开发住宅小区（项目）主体工程已经完成，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
（三）商品房预售方案。
第八条 房地产开发企业进行商品房现售，除应当符合本暂行办法第六条、第七条的所有规定的条件之外，还应当符合下列条件，并向县房产行政主管部门申请办理核准手续：
（一）单位工程（包括水电暖有线等全部接通，室外配套工程全部完成）已通过竣工验收合格，基本具备入住条件。
（二）住宅小区（项目）的前期物业管理方案和物业公司已经落实。
（三）商品房现售方案。
第九条 房地产开发企业在开发的住宅小区（项目）竣工前，应选聘有资质的物业管理企业，并签订委托合同，报县房产行政主管部门审核同意后，可提前进入开展前期物业管理工作。
第十条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售广告宣传时，必须向县房产行政主管部门和工商管理行政主管办理商品房销售广告审批手续，严格按照《房地产广告发布暂行规定》（国家工商行政管理局令第86号）和国家工商行政管理总局、建设部《关于进一步加强房地产广告管理的通知》（工商广字[2002]68号）的规定执行。
广告内容必须真实，用词严谨规范，不得加入虚假内容，凡广告承诺的内容（应视为销售合同的约定内容），必须严格遵守。
第十一条 房地产开发企业进行商品房销售所得款项必须用于所开发的工程建设，并接受县房产行政主管部门的检查。
有关商品房销售资金的使用和管理必须严格按照《海东地区行政公署关于加强商品房销售资金监督管理暂行办法》的规定执行。
发现挪用挤占商品房销售款等问题的，县房产行政主管部门有权责令其停止预售和现售，按照《城市商品房预售管理办法》第十四条、第十五条的规定，收回《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》，并予以处罚。
第十二条 商品房预售登记、预售和现售的买卖双方应签订《商品房预售登记合同》、《商品房预售合同》和《商品房销售合同》。以上合同经县房产行政主管部门加盖专用防伪章并登记备案后生效。
未按规定办理商品房销售合同登记备案手续的，由县房产行政主管部门处以警告、责令停止预售、责令补办手续、吊销《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》，并可处以罚款。
第十三条 房地产开发企业未按本暂行办法取得《商品房预售登记证》，进行预售登记商品房的，县房产行政主管部门有权责令其停止预售登记行为，补办手续。
房地产开发企业未取得《商品房预（销）售许可证》进行预（销）售商品房的，县房产行政主管部门有权责令其停止预（销）售行为，按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条规定补办手续，没收违法所得，并处已收取预（销）售款1%以下的罚款。
第十四条 县房产行政主管部门受理房地产开发企业有关申请后，应核对房地产开发企业提供的资料，查看施工现场工程进度情况，并于受理之日起5个工作日内作出有关的核准意见。对不符合条件的，应当书面通知房地产开发企业并告知不同意核准的理由;不告知理由的应视为同意,并承担相应的责任。
第十五条 各县可依照本暂行办法制定实施细则。
第十六条 本暂行办法由海东地区建设局负责解释。
第十七条 本暂行办法自2008年10月1日起执行。
保险法告知义务的立法缺陷及完善
卢艳芬 韩秀峰
（ 卢艳芬：河北保定北市区检察院检察长， 韩秀峰河北保定北市区检察院一级检察官）
摘要：告知义务是保险法最大诚信原则的重要组成部分。我国保险法对告知义务的规定存在着缺陷和不足，应在告知义务主体的范围、告知义务的内容、告知义务的免除、违反告知义务必须具备的主客观要件以及违反告知义务的法律后果等方面进行修改和完善。
关键词：告知主体、告知内容、义务免除、构成要件、解除权、除斥期间
告知义务是投保人或被保险人在订立保险合同时必须履行的义务。我国《保险法》第17条对此作出了相关规定，但该条款内容存在缺陷和不足，应加以修改和完善。本文试就该问题展开探讨。
一、关于告知义务主体的范围
告知义务人的主体原则上为投保人，因为他是订立保险合同时保险人的相对人，所以我国《保险法》第17条规定，投保人负有如实告知义务。对这一点无任何疑义。
关于如实告知义务的承担人，各国立法例规定的不尽相同。有的国家规定告知义务人为投保人，如德国、意大利、越南、俄罗斯等；有的国家区分不同情况，如《日本商法典》区分损失保险和人寿保险，其第644条规定，损失保险的投保人，负如实告知义务；其第678条规定，人寿保险的投保人和被保险人，均负如实告知义务；有的国家规定告知义务人为投保人和被保险人，如韩国、瑞士。
美国保险立法对于如实告知义务的承担人，并没有完全一致的规定。但是，在美国各州的保险实务上，投保人和被保险人的地位并未加以明确划分，通常将被保险人列为如实告知的义务人，实际包括在投保人内。1
我国《保险法》第17条规定，投保人负如实告知义务。我们认为，在保险活动中，对投保人和被保险人均应课以告知义务。首先，就财产保险而言，被保险人为保险事故发生时的受损人及受益人，根据权利和义务一致原则，被保险人负告知义务理所当然。同时，财产保险的被保险人往往最了解保险标的物的状况及危险发生情况，便于告知义务的履行。其次，在人身保险中，被保险人对自己身体状况的了解更为透彻，比投保人负担告知义务的理由更加充分。再次，考虑到投保人和被保险人不是同一人的情形，被保险人对保险标的之危险事项有比投保人更为透彻的了解，特别是有关被保险人的个人或者隐秘事项，除被保险人本人以外，投保人难以知晓。若不使被保险人负担如实告知义务，对于保险人估计危险难免会有所妨碍。既然被保险人是以其财产或者人身受保险合同保障的利害关系人，要求其承担如实告知义务，其妥当性不应受到怀疑。所以，我们认为保险法告知义务人为投保人和被保险人。
二、关于告知义务的履行时间
关于告知义务的履行时间，各国立法均明确规定为“保险合同订立时”，我国台湾地区
《保险法》第64条亦作出如此规定。在解释上，学者们认为，“订立契约时”泛指保险人为承保意思表示之前，义务人于投保时及投保后契约成立前应负告知义务。1
我国《保险法》关于告知义务履行时间的规定则显得较为模糊，但多数学者认为告知义务的履行应于保险合同订立时进行。2我国《澳门商法典》第973条第1款更是明确规定为投保人“最迟应于订立合同时”履行告知义务。但也有学者认为保险合同订立后，特别是在保险合同复效时、续约时、合同内容变更时也应该履行如实告知义务。3我们认为告知义务的履行时间应在保险合同订立时。
就告知义务的性质而言，告知义务属于先合同义务，即在保险合同成立之前应履行的义务。我国《保险法》第17条第1款的规定：“订立保险合同，投保人对于保险人就保险标的或者被保险人的有关情况的询问应如实告知。”依该条可知，投保人或被保险人应在合同订立时履行告知义务，本条之所以规定“订立合同时”在于区别如实告知义务的性质和保险合同成立后投保人或被保险人所负通知义务的不同。所谓“订立合同时”应泛指保险人做出承保意思表示之前。即“合同成立前的告知义务”。
三、关于告知义务的内容
告知的内容，主要是指重要事实的告知。英国《1906年海上保险法》第18条第2款规定：“所有影响一个谨慎的保险人确定保险费或决定是否承担某项风险的情况均为重要事实。”在英国，具体讲，必须告知的重要事实有：（1）所投保的风险，就其性质或险别比人们通常预计的要大；（2）同样，外部因素使得风险大于通常状况的；（3）导致预期损失金额大于通常估算的金额；（4）以往其他保单项下发生的损失和赔偿；（5）以往投保时曾遇到其他保险人的婉拒或提出的不利条件；（6）因被保险人免除第三方本应承担的责任而影响到保险权益转让的事实；（7）是否存在其他非补偿性保险单，如寿险或人身意外险保单；（8）与保险标的有关的全部事实及相应的介绍。
我国《保险法》第17条第2款规定：“投保人故意隐瞒事实，不履行如实告知义务，或者因为过失未履行如实告知义务，足以影响保险人决定是否同意承保或者提高保险费率的，保险人有权解除保险合同。”从该条可以看出，告知的内容包括两种情况：一种是足以影响保险人决定是否同意承保的重要事实；第二种是足以影响保险人决定是否提高保险费率的重要事实。
判断“重要事实”的标准是什么？美国的保险法律中有两种证明重要性的方法：一是风险增加法，二是影响损失法。4
1、风险增加法。这是一种使用较为普遍的方法。按照这种方法，一个事实要构成重要的事实必须引起承保风险的增加。纽约州保险法规定：除非保险人了解到不实陈述的事实会导致其拒绝达成（保险）合同，否则不能被看作是对重要事实的不实陈述。在确定重要性时，（法庭）允许以保险人签订合同时是否会接受，抑或拒绝类似风险的习惯做法作为证据。马萨诸塞州保险法规定：除非不实陈述增加损失风险，否则不能视为对重要事实的不实陈述。使用这种方法，如果投保汽车保险，家中有一个20岁的青年人与投保人共开一辆车，而投保人告诉保险人家中没有25岁以下的人开车，由于汽车保险人按惯常做法对于年轻、单身驾车人收取较高的保费，显然，投保人所陈述的事实已经增加或严重影响保险人承保的风险，构成了被保险人的不实陈述。
2、影响损失法。这是一种比较极端的方法使用不如前一种广泛。这种方法通常规定：不论事实本身的重要性如何，如果这种不实陈述从本质上并未造成承保财产损害的增加或导致其灭失，就不能使保险合同失效。
我们认为判断事实重要性的标准不能依义务人或保险人的主观意思决定，须依事实的性质综合各种情况进行客观的、全面的考察。假如该事实足以影响保险人承受危险的决定时即为重要事实，而义务人主观上认为不重要，在询问时未作出告知，也产生告知义务的违反。对于有关事项的未告知或告知不实，保险人须证明其重要性。假如发生争执时应当由法院就危险的性质加以判断。但是如果保险人对此问题已以书面标明的，可以视为重要事项；反之如果保险人只概括地在书面上询问“是否有其他疾病？”或类似的文句，则不得视为该问题已经“书面标明”。投保人对之是否有违反如实告知义务的情形，仍须由其所未告知或不实告知的事实是否为重要事项而定。
四、关于告知义务的履行方式
各国的保险法都规定了投保人在订立保险合同时有如实告知的义务，如果不如实告知，投保人、被保险人及受益人要承担相应的法律后果。但由于各国的法律传统和保险业的发展水平不同，告知存在两种制度：一种是询问告知制，即只有在保险公司询问的情况下，投保人才有义务如实告知；另一种是主动告知制，即不经过询问，投保人也应当将与保险公司决定是否承保及费率高低有关的重要情况告知保险公司，如果有隐瞒不告知或者告知不实，投保人、被保险人和受益人要承担相应的法律后果。
（一）《保险法》规定的询问告知制
根据我国《保险法》第17条第1款的规定，我国适用的是询问告知制。一般情况下，保险公司可以要求投保人填写保险公司印制的投保单，作为对如实告知义务的履行。个别情况下，保险公司可以就投保单之外的有关事项进行询问，无论这种补充询问是书面的还是口头的，投保人都应当如实告知，否则，就要承担相应的法律后果。我国的询问告知制是与我国保险业的发展水平以及我国广大投保人的风险管理意识相符合的。
（二）《海商法》规定的主动告知制
我国《海商法》第222条规定：“合同订立前，被保险人应当将其知道或者在通常业务中应当知道的有关影响保险人据以确定保险费率或者确定是否同意承保的重要情况，如实告知保险人。保险人知道或者在通常业务中应当知道的情况，保险人没有询问的，被保险人无需告知。”显然，依照《海商法》的规定并对之作文义解释，投保人（被保险人）的如实告知义务之履行不以保险人的询问为前提，不论保险人是否询问，除非保险人已知或者应知，投保人（被保险人）应当将有关保险的重要情况“主动”告知保险人。1至于何者构成重要事项，为事实判断问题，因保险标的和承保险别的不同而有所不同。投保人无需告知的保险人“没有询问的”事项，仅以保险人知道或者应当知道的事项为限。可见，投保人或者被保险人对于有关影响保险人据以确定保险费率或者确定是否同意承保的重要情况，不论保险人是否询问，均应履行如实告知义务。
（三）对两者的比较
我们认为，在保险关系中，保险人居于有利地位，对于哪些事项事关保险危险的发生或其程度，在判断上具有丰富的经验，应当由其就这些事项对投保人作出询问也在情理之中。如果其没有就这些事项作出询问，表明此等事项并不重要，或者可以推定保险人已经知道这些情况或者虽不知情但免除了投保人的如实告知义务，投保人自然没有必要主动进行告知。有鉴于此，我们认为，对海商法上关于如实告知的规定，应作宽松的解释，即投保人只对保险人关于重要事项的询问有如实告知义务；而对保险法第17条应作反面解释，即如果保险人没有询问投保人的事项，投保人没有必要告知保险人。
（四）对《保险法》第17条第1款的修改意见
建议将该款修改为：订立保险合同，保险人应当向投保人说明保险合同的条款内容，并可以就保险标的或者被保险人的有关情况提出书面询问，投保人应当以书面形式如实告知。
五、关于告知义务的免除
投保人告知义务的免除，是指在某些情况下，根据法律规定可以免除投保人的告知义务。随着保险业的发展，许多国家在规定了投保人负有告知义务的同时，亦尝试在某些情况下免除告知义务。如美国《加州保险法》第333条的规定和我国《台湾地区保险法》第62条的规定。
对于保险人没有询问的事项，投保人没有义务告知保险人，但对于保险人询问的事项，投保人并不负担无限告知的义务。投保人应当如实告知的事项，应当为投保人或者被保险人知道的有关保险标的危险情况的重要事项（即直接影响保险费率的确定和危险发生的程度的事项），以保险人在投保书中列明或者在订立保险合同时询问的事项为限。例如，投保人在订立人寿保险时，有关被保险人的年龄、性别、住所、职业、收入、健康状况、有无重大疾病、心理健康状况、家族病史等事项，应当为重要事项。保险人已经询问的事项，投保人和被保险人不知道的，投保人或者被保险人没有告知义务。
告知义务的免除制度，我国保险立法尚未确立，不过，许多国家的保险立法已倾向于由保险人自身承担因过失而放弃或不知本应知道的事实的责任。对此我国台湾地区张某诉保险公司一案的判决可以反映此种立法潮流。1
张某于1995年5月向台湾某保险公司投保终身寿险300万元，约定被保险人发生癌症时赔付50％，身故时赔付50％。投保书健康告知栏中有关于过去5年是否患有癌症以及现在是否患有良性肿瘤，恶良性不明肿瘤的询问，投保人张某均填写“无”。同年6月，张某因感冒内耳积水就诊，经检查得知已患初期鼻咽癌，张某因此向保险公司申请理赔。保险公司经审核，发现其住院病历中张某主诉自觉颈部有硬块约2个月（即投保前）。保险公司以投保人在投保前已自觉肿块而未如实告知为由予以拒赔。张某不服，起诉至法院。
台湾台中地方法院一审判决认为，保险人不能举证证明投保人在投保前曾有鼻咽癌就诊记录，应认为张某投保前未经证实已患鼻咽癌，因此也就不存在投保人不实告知的问题，故判决保险公司败诉。
保险公司不服一审判决，向台湾高等法院台中分院提出上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。理由是，投保人在投保之初，已经在保险公司指定的医院体检，有专职负责体检的医生进行详细检查后，就有关部门是否有肿块或肿胀，均填写“无”，由此可以认为，投保人在投保时无颈部肿块及肿胀。保险公司提出的拒赔理由主要为，病例上记载有投保人自述颈部有硬块约2个月，对此张某认为，此属主治医生误记，主治医生已予以证实，保险公司不能凭一次的记载即作出不利于被保险人的认定，从而对保险公司以违反告知义务为由的拒赔决定不予支持。
我们认为，从保障投保人和被保险人利益的角度，我国《保险法》应该增加告知义务免除条款。
六、关于违反告知义务的要件
告知义务的违反，须具备主观要件和客观要件，方可构成。主观要件指义务人未告知或作不实的告知，是否为故意或过失所致。其客观要件，是指告知义务人不告知有关重要事项或有关事项作不实说明。关于违反告知义务的主观归责性，立法例多采过失主义，日本和意大利更是将此种过失限于重大过失。
我国《保险法》第17条第2款规定，投保人故意隐瞒事实，不履行如实告知义务的，或者因过失未履行如实告知义务，足以影响保险人决定是否同意承保或者提高保险费率的，保险人有权解除保险合同。可见，我国立法对违反告知义务的主观归责性亦采过失主义，而将告知义务人主观上无过失的情况排除在外，此种立法主张值得肯定。纵观各国立法，违反告知义务的客观构成要件，大体有两种体例：因果关系说和非因果关系说。
第一种，因果关系说。此说主张，若投保人未如实履行告知义务的事项和保险事故的发生之间具有因果关系，保险人才可以解除合同，不负保险赔偿责任。若已赔偿的，保险人可请求返还。至于未如实告知事项和保险事故发生之间是否有因果关系，须由投保人或被保险人证明。未能证明彼此间有因果关系，保险人可解除合同并不负理赔责任。德国、日本、我国台湾地区及美国Kansas、Missouri、Rhode三州采此说。1
