太原市城乡清洁工程管理办法
山西省太原市人民政府
太原市人民政府令 第77号
《太原市城乡清洁工程管理办法》已经2011年11月14日市人民政府第十二次常务会议通过，现予发布，自2012年1月1日起施行。
市长 廉毅敏
2011年11月25日
第一章总则
第一条为了加强城乡清洁工程管理，提升城市形象，创造清洁、宜居的城乡环境，依据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条本市行政区域内的任何单位和个人均应当遵守本办法。
第三条本办法所称城乡清洁工程，是指为营造清洁、宜居的城乡环境，由全社会共同参与的对城乡容貌、环境卫生、公共设施、交通秩序、建设工地、集贸市场、景区景点、河道水域、城乡通道等方面的综合整治和管理活动。
第四条城乡清洁工程实行政府主导、部门联动、全民参与、综合整治的原则。
第五条市、县（市、区）、开发区应当设立城乡清洁工程领导组。
市城乡清洁工程领导组履行下列职责：（一）组织编制城乡清洁工程规划、制定年度计划；（二）组织制定城乡清洁工程标准；（三）组织指导、督导城乡清洁工程活动；（四）制定并实施城乡清洁工程考核、奖励、问责办法；（五）负责城乡清洁工程宣传动员工作；（六）负责城乡清洁工程的达标验收工作；（七）其他与城乡清洁工程有关的工作。县（市、区）、开发区城乡清洁工程领导组的职责参照前款职责规定结合本地实际自行制定。
第六条市城乡清洁工程领导组下设办公室，办公室设在市市容环境卫生管理部门，负责本市城乡清洁工程的日常管理工作；县（市、区）、开发区城乡清洁工程领导组下设办公室，办公室负责本辖区内城乡清洁工程的日常管理工作。
政府有关部门根据各自职责负责城乡清洁工程的相关管理工作。
第七条街道办事处、乡（镇）人民政府负责本区域内城乡清洁工程的管理工作。
居（村）民委员会发挥基层群众性自治组织作用，协助人民政府做好本区域内城乡清洁工程工作。
第八条市、县（市、区）人民政府应当将城乡清洁工程所需经费列入本级财政预算，并随着财政收入的增加逐年递增。
开发区应当保障本区域内城乡清洁工程所需费用。第九条各级、各部门、各单位应当加强城乡清洁工程的宣传教育，动员全民积极参与城乡清洁工程。
第十条任何单位和个人都有维护城乡清洁工程的责任和义务，对破坏城乡清洁工程的行为有权批评、制止和检举。
第十一条市、县（市、区）人民政府应当对在城乡清洁工程工作中做出突出贡献的单位和个人给予表彰奖励。第二章城乡清洁工程管理
第一节城乡容貌第十二条建（构）筑物、公共设施、公共场所、园林绿化、广告设施等应当符合国家、省和市规定的城乡容貌标准。
第十三条任何单位和个人不得在建（构）筑物、设施及树木上乱写乱画，不得随意张贴广告、标语等。
城市临街建（构）筑物及设施，应当定期粉刷、油饰和清洗；阳台及窗外不得堆放、吊挂有碍市容的物品；设置的安全网不得超出墙体；在临街墙体外安装空调机，应当排列整齐，高度不得低于一点五米。
第十四条单位院落、居民小区应当保持路面平整、洁净，车辆停放有序，绿化符合要求，建（构）筑物容貌协调美观。
第十五条户外广告设施阵地应当统一规划，合理布局，符合城市的风貌、格局和道路特点、区域功能，并与周围环境相协调。
户外广告内容应当用字规范、内容健康、完好整洁。同一条街道相邻建筑的门头牌匾应当规范协调，不得在门店橱窗上粘贴广告。
任何单位和个人不得擅自在树木、市政设施以及其他建（构）筑物上悬挂条幅、牌匾等。
市区内经批准临时设置的横幅、条幅、彩旗等应当位置适当，不妨碍车辆、行人通行，并在规定期满后，谁负责设置谁及时拆除。
第十六条市、县（市、区）人民政府应当把再生资源回收站（点）纳入规划，合理布局，统一建设。
商务管理部门负责再生资源回收站（点）的规划设置及指导。公安、工商、城管、市容环境卫生等部门按照各自职责对再生资源回收站（点）实施监督管理。
再生资源回收经营者应当依法取得营业执照，回收的物品不得露天存放，保持再生资源回收站（点）及周边环境整洁。
高速公路两侧五百米内,主（次）干道两侧和铁路沿线不得设置再生资源回收站（点）。
第十七条架设电线、电缆应当规范、整齐，不得影响市容市貌。
第十八条市容环境卫生管理部门负责车辆清洗装饰站（点）的管理工作。
车辆清洗装饰站（点）应当符合市容环境卫生管理规定。不得占道洗车，洗车污水不得污染道路。
第十九条行道树、绿化分车带以及便道外侧绿地应当整齐美观，无缺株、枯枝，无病虫害，树池、绿地内无垃圾、无污物。古树、名木应当设置围栏、标牌等保护标志。
第二十条连接城市主干道的乡村道路和乡村主要干道应当硬化，保持完好、平整，道路两侧不得堆放物料。
第二十一条门前责任管理人员、信息采集人员、行政执法人员应当按照各自职责巡回检查。
门前责任管理人员每天应当检查所负责地段的临街单位至少四次，并做好记录，作为对本人和责任单位的考核依据。
信息采集人员应当及时采集、报送所负责区域内城市管理的相关信息。
行政执法人员对检查中发现的问题应当及时查处。
第二节环境卫生第二十二条环境卫生作业应当依照国家环境卫生作业定额，实行量化、细化管理，遵守作业规范，达到国家、省、市规定的标准。
清扫保洁时段内，街面废弃物滞留时间不得超过半小时，重点区域地段废弃物每千平米不得超过十二处，滞留时间不得超过二十分钟。果皮箱、垃圾桶（站）不得满溢，垃圾日产日清，随时清运。
第二十三条城乡街道、公共场所附设的路灯、护栏、隔离墩（栅）、树池盖板和道路指示牌等设施应当保持整洁；地面交通标志清晰，无灰土、痰迹；下水道畅通，下水口无污泥和其他杂物。
第二十四条城乡清洁责任单位应当与所属街道办事处、乡（镇）人民政府签订《太原市市容环境门前责任书》，并在门前统一悬挂《太原市市容环境门前责任牌》，制定相关管理制度，设专（兼）职人员负责责任范围内市容环境日常管理工作。
第二十五条任何单位和个人不得有下列行为：（一）随地吐痰、便溺，乱扔果皮、纸屑、烟蒂和塑料包装袋以及其他废弃物；
（二）将垃圾倾倒于非指定场所。第二十六条宠物在城市街道和其他公共场所排放的粪便，携宠物人应当即时清除。
第二十七条降雪后，临街单位和居民应当及时清除责任区内的积雪，达到路面净、便道净，无积水、无结冰。主干道清（融）雪时间不得超过四小时，次干道清（融）雪时间不得超过八小时。
第二十八条单位和个人应当按照生活垃圾处理费收费标准和有关规定缴纳生活垃圾处理费。
第二十九条宾馆、饭店、有食堂的单位等应当单独收集、存放本单位产生的餐厨垃圾，并交由符合餐厨垃圾收集运输资质的企业，运到指定的餐厨垃圾处置场所处置。
第三节公共设施第三十条市、县（市、区）人民政府应当按照国家、省、市规定的标准配置公共设施。
第三十一条城市道路上的交通护栏、导向牌、井具、电线杆、路灯、消火栓、配线箱等公共设施应当保持完好整洁。
第三十二条停车设施应当合理规划建设，标志清晰明显，保持停车设施完好整洁。
第三十三条公共厕所的建筑规模、造型应当与周围环境相协调。
公共厕所应当设施完好，由专人负责管理，设置冲水设施，定期冲厕、消毒，保持清洁卫生；进出口设置明显导向标志。
第三十四条新区开发、旧区改造，新建居民区，新建、改造道路和建设大型公用建筑时，建设单位应当依照国家有关规定配套建设相应的环境卫生设施。未按照要求配套建设环境卫生设施的，建设工程不得交付使用。
第三十五条街道办事处、乡（镇）人民政府应当按照规划建设垃圾中转站。
村庄应当配备专门的垃圾收运车辆，建造三类以上公厕。
第三十六条井盖、水篦子等设施损坏、缺失，责任单位应当在发现或者接到通知后两小时内修复、补齐；垃圾桶、果皮箱等污损的，责任单位应当在六小时内清洗、修补。
第三十七条对产权或者责任单位不明确的井具等设施损坏、缺失的，由市政管理部门先行修复、补齐，所需费用待查清后，由产权单位或者责任单位承担。
第四节交通秩序第三十八条车辆、行人应当按灯停走、各行其道、有序通行。
车辆在道路两侧停放时应当按照规定停放整齐。行人不得跨越、倚坐道路隔离设施。第三十九条在城市道路行驶的车辆，应当保持车容整洁、美观。
司乘人员不得向车外抛洒烟头、纸屑、果皮等杂物。第四十条在行车道、路口流浪乞讨、散发广告、兜售物品等行为，由公安交通管理部门牵头，民政、住建、城管、工商、房产、经信等部门配合，按照职责规定依法管理。
第四十一条禁止擅自占用城乡道路从事经营活动。城乡管理行政执法部门应当采取划片包街、不间断巡查等方式，对占道经营行为依法管理。
第五节建设工地第四十二条建筑工地办公区、生活区、施工区应当分别设置、布局清晰，配备必要的卫生设施、保持清洁。
第四十三条建筑施工工地围墙或者围挡应当按照规定设置，保持连续、封闭、安全。
建筑工程主体应当设置安全围网，施工中不得抛掷建筑材料、废土旧料和其他杂物，泥浆污水沉淀后方可排放。产生的建筑垃圾分类堆放、及时清运，不能及时清运的采取覆盖抑尘措施。
第四十四条施工工地通道应当硬化，出口设置车辆冲洗设施，运输车辆冲洗后方可出场，要保持车体整洁，轮胎不得带泥土上路。
第四十五条管线、绿化、道路施工应当按照规定设置围挡；竣工后，及时清理垃圾，恢复原状。
第四十六条拆迁工地应当设置围挡，采取洒水、苫盖等抑尘措施，拆除的垃圾要及时清运。
第四十七条装修房屋产生的垃圾应当袋装，由具备渣土运输资质的单位清运，不得与生活垃圾混装、混运。
临街门店装修应当按照要求设置围挡。第四十八条建设单位应当与市容环境卫生管理部门签订《施工场地环境卫生责任书》。
施工工地应当有专人保洁和环境卫生管理制度。
第六节集贸市场第四十九条市、县（市、区）人民政府应当规划建设集贸市场，对现有市场进行规范改造，引摊入市。
集贸市场的城乡清洁工程管理工作，由市场建设、开办单位负责。
商务、工商、城管、卫生等有关部门按照各自职责，对集贸市场进行监督管理。
第五十条市场及其周边环境应当整洁有序，商品划行归市、摆放整齐。市场应当设置垃圾收集容器，配备专职保洁人员，及时清理垃圾。
经批准设立的早（夜）市，不得超时、超范围经营，撤市后及时清除垃圾杂物。
第五十一条市场建设、开办单位应当在商户中开展达标活动，进行规范管理，并与商户签订环境卫生责任书。
第七节景区景点第五十二条景区景点应当执行国家、省、市规定的景区景点标准和城乡清洁工程标准。
景区景点及其周边环境应当整洁、优美；车辆停放有序；设施完好，外形、色调与景观相协调。
第五十三条景区景点管理由其主管部门负责。相关管理部门应当加强景区景点的日常检查。第五十四条景区景点应当在显著位置设立保护景区环境宣传栏，根据旅游季节特点配备保洁设施和人员。
第五十五条景区景点内不得堆放有碍观瞻的物品，做到无污水、无异味、无乱写乱画。
第八节河道水域第五十六条水务管理部门应当加强对河道水域的环境整治，保持河道干净整洁，设专人巡回检查。
第五十七条河道水域应当定期清淤疏浚，无垃圾，无杂草，无漂浮杂物。
禁止在河道水域内倾倒垃圾等杂物。第五十八条河道应当保持护坡完整，防汛通道畅通、平整，护栏整洁、美观，无破损。
第九节城乡通道第五十九条铁路、公路等管理部门应当保持通道平整、干净、整洁，并负责沿线范围内残垣断壁的及时拆除工作。
第六十条城乡通道沿线出入口应当有专人清扫、保洁，定时巡查，对巡查发现的问题及时处理。不得乱堆乱放、乱挖乱建。
第六十一条城乡通道设置广告应当图案清晰、用字规范，与周边环境相协调，保持无破损、无污迹。
第六十二条城乡通道绿化植物应当及时修整，保持整齐、美观，无缺株、死株，无枯死枝，绿地树池无垃圾杂物。第三章达标验收管理
第六十三条城乡清洁工程达标验收是以社区、行政村为基本单元，由县（市、区）、开发区城乡清洁工程领导组申请，市城乡清洁工程领导组定期验收，并对验收结果进行公布的管理制度。
第六十四条基本单元达标验收评定包括:达标区域验收、日常检查和数字化城管考核等内容。
第六十五条达标验收按照以下程序进行：（一）达标初审检查。各社区、行政村对照标准，在自查达标基础上，由街道办事处、乡（镇）人民政府向县（市、区）、开发区城乡清洁工程领导组提出申请，县（市、区）、开发区城乡清洁工程领导组组织达标初审检查。
（二）达标验收申请。县（市、区）、开发区城乡清洁工程领导组初审检查认为符合达标条件的，即可向市城乡清洁工程领导组提出达标验收申请。
（三）达标验收考核。市城乡清洁工程领导组根据县（市、区）、开发区城乡清洁工程领导组的申请，采取明查暗访相结合的方式，组织达标验收考核。
（四）达标验收结果形成。以县（市、区）、开发区为单位，以达标数量、进度及日常检查和数字化城管考核为内容，进行综合打分排队。
（五）达标验收结果公布。达标验收结果在新闻媒体和数字化城管专网上公布。采用图示方式，以三种颜色标示。达标单元以“绿色”标示；未达标单元以“橙色”标示；反弹单元以“黄色”标示。
第六十六条铁路、公路、河道等线性单元达标验收按照以下程序进行：
（一）城乡通道护网内达标验收基本单元由产权单位申请，市城乡清洁工程领导组进行达标验收；
（二）城乡通道护网外达标验收基本单元由县（市、区）、开发区城乡清洁工程领导组申请，市城乡清洁工程领导组进行达标验收。
第六十七条发现达标验收基本单元出现问题时，由市城乡清洁工程领导组对其进行预警提示，要求其限期整改。在规定期限内不能完成整改的，将其转为反弹单元。
第六十八条达标验收结果应当作为市城乡清洁工程领导组对县（市、区）、开发区和各部门、单位城乡清洁工程年度考核奖惩的重要依据。第四章保障机制
第六十九条市、县（市）人民政府应当在城市维护费和土地收益中安排专项资金用于城乡清洁工程。
第七十条城乡通道、市场、河道、村庄、住宅小区等应当按照标准配备城乡清洁工程管理人员和相应的作业人员。
城中村、无人管理楼院每三百人配备一名保洁人员，农村每四百人配备一名保洁人员。
本条规定所需经费由县（市、区）财政解决，市财政给予补助。
第七十一条县（市、区）人民政府投资建设的公厕、垃圾中转站和购置的环卫设备，市财政给予补助。村庄建造公厕、配备垃圾收运车辆，市、县（市、区）财政予以补助。
第七十二条有物业管理居民小区的城乡清洁工程，由物业管理企业负责，按照物业服务合同提供服务，房产管理部门负责监管；没有物业管理居民小区的城乡清洁工程，由街道办事处负责监管。
第七十三条机关、企事业单位、社会团体城乡清洁工程应当由专人负责，并建立健全管理制度。
第七十四条城乡清洁工程应当应用现代数字网络技术，实现城市网格化、精细化管理。
信息采集单位采集信息，应当按照数字化城管要求，及时将采集到的信息传输至数字化城管信息平台。不得虚报，漏报，迟报。
数字化城管部门对采集的信息应当及时分类转交有关部门处理。有关部门接到交办事项后,应当在规定的时间内处置，未及时处置的由数字化城管部门督办。
第七十五条负责城乡清洁工程管理的政府部门和单位，应当建立目标责任制，对城乡清洁工程工作层层分解，责任到人，发现问题及时处理。
第七十六条负责城乡清洁工程管理的部门和单位，应当邀请人大代表、政协委员进行评议；发挥12319、12345等群众投诉热线作用；接受新闻媒体、社会公众监督。还可以聘请第三方进行测评。
第七十七条市、县（市、区）、乡（镇）人民政府，街道办事处应当建立健全城乡清洁工程管理机构和管理制度，并建立应急机制。
政府相关部门应当制定城乡清洁工程应急预案。第五章考核与责任追究
第七十八条城乡清洁工程管理的考核应当坚持客观公正、民主公开、实事求是、激励先进的原则。
第七十九条城乡清洁工程管理的考核内容应当纳入各级、各部门领导班子和领导干部的年度考核。
市城乡清洁工程领导组负责对县（市、区）人民政府、开发区城乡清洁工程管理工作的考核，由市城乡清洁工程领导组办公室具体组织实施。
县（市、区）、开发区城乡清洁工程领导组负责对本辖区内各级、各单位城乡清洁工程管理工作的考核，由其城乡清洁工程领导组办公室具体组织实施。
对承担城乡清洁工程管理职责的市直部门、单位的考核，由市城乡清洁工程领导组办公室组织实施。
第八十条城乡清洁工程考核内容包括：（一）组织机构、人员是否落实；（二）工作制度是否完善；（三）经费有无保障；（四）责任是否分解到位；（五）城乡清洁工程标准执行情况；（六）城乡清洁工程达标验收情况；（七）其他考核事项。第八十一条城乡清洁工程考核采取日常检查与年度考核相结合、全面考核与单项考核相结合、明查暗访与群众评议相结合的方法。
第八十二条县（市、区）人民政府、开发区和承担城乡清洁工程管理职责的部门和单位，在实施城乡清洁工程工作中，不履行或者不正确履行职责，造成工作失误或者不良影响的，由监察机关依法、依纪予以责任追究。
第八十三条县（市、区）人民政府、开发区有下列情形之一的，应当对有关责任人员问责：
（一）未按照要求建立城乡清洁工程工作机构，人员和经费不落实的；
（二）未对城乡清洁工程工作适时部署，未落实城乡清洁工程工作要求的；
（三）对上级政府或者部门安排的清洁整治工作行动迟缓、推诿扯皮、工作不力，不能及时、有效处理有关问题的；
（四）在城乡清洁工程考核中，排名末位，问题严重得不到及时解决的；
（五）在城乡清洁工程达标验收中，进度迟缓或者反弹严重的；
（六）在城乡清洁工程工作中发生重大事故，造成严重不良影响或者后果的；
（七）其他应当问责的情形。第八十四条承担城乡清洁工程管理职责的部门和单位，有下列情形之一的，应当对有关责任人员问责：
（一）对摊点管理不力，致使摊点乱摆乱设，影响街道、广场、市场环境整洁和妨碍交通秩序的；
（二）对车辆乱停乱放以及行人违反交通安全法规等行为管理不力，影响交通秩序的；
（三）对乱倒乱扔垃圾和清运不及时等行为管理不力，造成公共场所和居民小区脏乱现象严重的；
（四）对户外广告设置管理不力，影响市容市貌的；（五）对建设工地违规行为管理不力，影响市容市貌和居民生活的；
（六）对违法建（构）筑物整治不力，影响市容市貌或者妨碍道路交通的；
（七）未及时采集、报送所负责区域内城市管理相关信息的；
（八）接到数字化城管部门交办的事项后,未及时处置的；
（九）在城乡清洁工程工作中发生重大事故，造成严重不良影响或者后果的；
（十）其他应当问责的情形。第八十五条城乡清洁工程责任追究方式：（一）责令改正并做出书面检查；（二）诫勉谈话，并通报批评；（三）责令公开道歉；（四）停职检查；（五）引咎辞职；（六）责令辞职、免职，辞退聘用人员。第六章罚则
第八十六条违反本办法规定，随地吐痰、便溺，乱扔果皮、纸屑、烟蒂和塑料包装袋以及其他废弃物的，责令其改正，可处十元以上二百元以下罚款。
第八十七条违反本办法规定，携宠物人不即时清除宠物粪便的，责令其改正，可处五十元以上二百元以下罚款。
第八十八条违反本办法规定，有下列行为之一的，责令其改正，可处以一百元以上二百元以下罚款：
（一）在建（构）筑物、设施及树木上乱写乱画，随意张贴广告、标语的；
（二）在阳台及窗外堆放、吊挂有碍市容物品的；（三）施工工地车辆轮胎带泥土上路的。第八十九条违反本办法规定，有下列行为之一的，责令其改正，可处二百元以上一千元以下罚款：
（一）架设电线、电缆不符合规范要求，影响市容市貌的；（二）装修房屋产生的垃圾未交由具备渣土运输资质单位清运的。
第九十条违反本办法规定，有下列行为之一的，责令其改正，可处五百元以上一千元以下罚款：
（一）擅自从事再生资源回收经营业务的；（二）回收的物品露天存放，影响周边环境的；（三）在施工工地不按规定设置围墙、围挡，未采取抑尘措施的；
（四）在施工工地产生的建筑垃圾未及时清运的。第九十一条违反本办法规定，将垃圾倾倒于非指定场所的，责令其改正，每立方米处以五百元以上一千元以下罚款。
第九十二条违反本办法规定，在行车道、路口散发广告、兜售物品行为影响交通安全的，由公安交通管理部门对行为人给予警告，并可处二十元以上二百元以下罚款。
第九十三条违反本办法规定，在河道水域内倾倒垃圾的，由水务管理部门责令其停止违法行为，排除阻碍或者采取其他补救措施，可处一千元以上一万元以下罚款。
第九十四条本办法没有明确处罚主体的，由城乡管理行政执法等有关部门予以处罚。
其他法律、法规有明确规定的，从其规定。第七章附则
第九十五条本办法自2012年1月1日起施行。
从本案谈合同登记与批准对合同效力的影响
王德山 姜晓林
内容提要：《合同法》第44条第2款关于合同需经登记或批准才生效的规定，尽管最高人民法院对此作出了相关司法解释，新颁布实施的《物权法》对此进一步作出了明确规定。关于合同登记和批准的效力主要表现在二个方面：即登记或审批为合同生效要件；合同登记为对抗要件。绝大多数登记或审批对合同效力不产生任何影响，特别是合同登记制度应区别于物权登记制度。
关键词：合同登记、批准，合同效力，物权变更登记
The Impact of the Contract Registration and Approval on the Contract Effect from the Case
Wang Deshan Jiang Xiaolin
Abstract: "Contract Law" Article 44, paragraph 2 prescribed that contract must be registered or approved to take effect, although the Supreme People's Court have made the relevant judicial interpretations and the newly promulgated "property law" have made a further clearly defined. The effect of contract registration and approval performance in two major aspects: the registration or approval are elements of which the contract can take effect; contracts registered as the against elements.In the vast majority of cases the registration or approval do not have any influence on the contract. In particular, the contract registration system shall be separate from property rights registration system.
Key words: Contract registration、Approval, Contract effect, Registration of the property rights
[基本案情] 1995年5月16日，原告陈某（二审被上诉人、申请再审人）在澄迈县老城镇购买一块宅基地，价款为15万元，并取得了澄迈县政府颁发的集体土地使用证。1999年10月6日，原告与同镇的被告冯某（二审上诉人、再审被申请人）签订了《宅基地调换位置协议书》，该协议书约定：原、被告双方对换调整宅基地位置，即原告将位于东边的宅基地与被告位于西边的宅基地互换位置，双方所持的土地使用证中的尺寸不变。2001年9月，被告在未依法办理宅基地使用权变更手续的情况下，在与原告调换位置的宅基地上建起一栋四层楼房并搬入居住。2002年1月27日，原告以“被告未依法取得宅基地使用权的情况下，擅自在其宅基地的位置上建房，其行为已构成民事侵权”为由向法院提起诉讼，请求法院判决被告补偿购地款15万元的经济损失。被告在诉讼中均以双方签订的协议书有效，并请求法院判决驳回原告的诉讼请求进行抗辩。上述事实，在一审、二审、再审的庭审质证中双方均没有异议。
一审判决认为：原、被告双方经过协商同意签订《宅基地调换位置协议书》，因原、被告双方未向土地主管行政部门办理宅基地使用权变更登记审批手续，其行为违反《土地管理法》第12条和《土地管理法实施条例》第6条的规定，根据《合同法》第44条第2款和最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释（一）》（以下简称《解释》）第9条的规定，确认双方签订的协议书未生效。被告在没有依法取得原告享有宅基地使用权的情况下，擅自在原告合法享有的宅基地使用权位置上建楼房，侵害了原告宅基地使用权，其行为已构成民事侵权。根据《民法通则》第117条和第134条第1款的规定，判决被告冯某在本判决发生法律效力之日起30日内补偿购地款15万元给原告陈某。
二审意见与判决：冯某对上述判决不服，以一审认定协议书未生效属于适用法律错误为由提出上诉。二审判决认为：双方签订的《宅基地调换位置协议书》意思表示真实，其行为未给国家、集体或他人的合法权益造成损害，故认定双方签订的协议书有效。一审认定事实基本清楚，但适用法律和判决结果错误。依据《民法通则》、《土地管理法》第12条等规定，判决撤销一审判决；上诉人冯某与被上诉人陈某的调换宅基地行为有效，双方在本判决生效之日起一个月内到县土地管理局办理各自宅基地使用权的权属变更手续；驳回被上诉人陈某请求上诉人冯某赔偿购地款15万元的诉讼请求
再审意见与判决：陈某对上述生效的民事判决不服，以“二审判决认定协议书有效，属于适用法律错误”为主要理由申请再审。再审认为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当；二审判决认定事实清楚，但适用法律错误，造成处理结果不当。根据《土地管理法》第12条和《土地管理法实施条例》第9条、《民法通则》第117条和第134条第1款、《合同法》第44条第2款和《解释》第9条以及《民事诉讼法》第153条第1款和参照最高人民法院法［2001］161号《关于当前审判监督工作若干问题的纪要》第6条的规定判决：维持一审法院作出的民事判决；撤销二审法院作出的民事判决。
[问题提出] 本案案情简单，事实清楚，但经过三审，存在两种不同的观点，并作出截然不同的判决结果。本案争议的焦点是合同是否生效，而对此最核心的一点就是对《合同法》第44条第2款和《土地管理法》第12条及国务院发布《土地管理法实施条例》第6条的规定的理解。 一审和再审认为合同未生效，被告因此而承担侵权责任。理由是双方当事人未依照《土地管理法》第12条和国务院发布《土地管理法实施条例》第6条的规定向土地主管行政部门办理宅基地使用权变更登记审批手续。二审认为，双方签订的协议书有效，应依协议书所约定的内容履行。那么，究竟如何理解《合同法》第44条第2款和《土地管理法》第12条及国务院发布《土地管理法实施条例》第6条的规定？合同登记是否为合同生效的必要条件？
一、《合同法》关于合同生效的规定
合同生效是指已成立的合同在当事人之间产生法律拘束力或称法律效力，如果一方当事人不履行合同义务，另一方当事人则可以依靠国家强制力强制当事人履行合同并承担违约责任。根据《合同法》第44、45、46条规定，合同生效的时间主要有以下四种情形：①以合同成立时间为合同生效时间。依法成立的合同，自成立时生效。 ②以批准、登记时间为合同生效时间。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，合同自批准、登记之日起生效。 依据该规定，办理批准、登记等手续是合同生效的必要条件，未经批准或登记，合同仅成立而不生效。③以所附条件成就的时间为合同生效时间。合同当事人可以对合同的生效可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。 因此，合同的生效取决于当事人约定的条件是否成就。④以所附期限届至的时间为生效时间。合同当事人对合同的生效可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。
二、对合同批准、登记生效的理解
司法实务及理论界对第②种情形，即《合同法》第44条第2款之规定往往发生错误的理解，即凡是法律、法规规定需要批准、登记而未批准登记的合同，一律被认定为无效或未生效。为了对该规定的准确理解，《解释》第9条规定，“依照合同法第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其它物权不能转移。”但《解释》并未消除司法实务中对合同法第44条第2款规定的错误理解。
（一）合同批准
批准是有权审批机关依据法律、行政法规规定，对于当事人所签订的合同依法进行审核批准。审批或批准的性质是行政审批或行政许可，是一种国家行政管理手段，属于公法的范畴。国家为了国家利益或社会公共利益的需要，对某些特殊的行业或经营项目须经国家相关的机关或部门进行审批。因此，绝大多数行政审批属于行业准入性质的审批，当事人所签订的合同如果涉及这些特殊行业或项目，国家出于行政管理的需要，有关机关或部门对该合同进行审批，合同只有经过审批才能生效和履行。如《中外合资经营企业法实施条例》第14条规定：“ 合营企业协议、合同和章程经审批机构批准后生效，其修改时同”。这就意味着，当事人所订立的合营企业协议、合同，包括对合营合同的修改，必须经审批机构批准后才能生效。须特别明确的是，该条明确规定有“经审批机构批准后生效”的字样。有些法律、行政法规虽然规定合同须经批准，但未明确规定“批准后生效”，“批准”将不是合同的生效要件，对合同生效与否没有影响。
（二）合同登记
合同登记是指当事人订立的合同依法成立后，依照有关规定需到有关机关进行登记。除上述审批情形外，某些合同依据法律、行政法规规定，必须经过登记。关于合同登记的效力通常表现在二个方面：第一，合同登记为合同生效要件；第二，合同登记为对抗要件，即对抗第三人的要件。
1.合同登记为合同生效要件
依据法律、行政法规规定，某些合同须经过登记，且明确规定合同自登记之日起生效。在此情形下，合同登记是合同生效的必要条件。如《担保法》第41条规定：“当事人以本法第42条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”合同登记（包括“批准”）作为合同生效要件，必须注意以下情形：第一，须是法律、行政法规对此所作的规定，而不包括部门规章、地方法规；第二，明确规定了合同“自登记之日起生效”。即一方面法律、行政法规明确规定“登记”作为合同的生效要件，合同未经登记仅仅成立而不生效；另一方面，法律行政法规明确了合同生效的时间，即“自登记之日起生效”的文句。如果法律、行政法规虽然规定合同需经批准或登记，但未明确规定合同“自登记之日起生效”，那么该批准或登记就不是合同生效或有效要件。如《城市房地产管理法》第53条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其它权利和义务，并向房产管理部门登记备案。” 第三，法律、行政法规排除了当事人对合同生效时间的约定，即便当事人有相反约定也不得对抗法律规定。
《解释》第9条进一步明确了三个方面的问题：第一，《解释》进一步明确了《合同法》第44条第2款规定的具体含义，即法律、行政法规未明确规定应当办理批准手续，或者虽然规定应当办理批准、登记手续，但未规定办理批准、登记等手续才生效的，人民法院不能认定该合同未生效。如《城市房地产管理法》第44条第1款规定。第二，当事人未办理批准、登记手续的法律后果是合同“未生效”。严格意义上讲，合同未生效与无效合同有着一定的区别。在合同未生效的情况下，当事人可以通过补办相关手续，对合同进行补正而使合同生效。但合同无效是绝对的、自始、确定无效，当事人难以通过补正而使合同有效。第三，批准或登记的截止时间为一审法庭辩论终结前。
2．合同登记为对抗第三人的要件
合同登记尽管不是合同生效要件，但经过登记可以对抗善意第三人。在此情况下，不能以未办理变更登记而认定合同未生效或认定合同无效。如《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第24条规定，“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”另外，《担保法》第43条也有类似规定。
法律或行政法规虽然规定合同应当办理登记手续，但未明确规定合同登记是合同的生效要件，同时未规定为对抗要件，合同登记制度对合同效力无任何影响。一般说来，该种登记是一种行政管理手段。法律或行政法规合同登记制度的目的，是为了维护国家和社会公共利益，便于政府相关机关或部门对当事人和市场进行监督和管理。如《城市房地产管理法》第44条第1款、第53条之规定，上述条款虽然规定合同应当进行登记，但对合同本身效力没有影响。《解释》第9条亦明确规定“依照合同法第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力”。在此情况下既不能认定合同未生效，也不能认定合同无效。
三、登记为合同标的物物权变动生效要件
某些法律、行政法规规定的登记制度并非合同登记，而是合同标的物所有权或其它物权变动的生效要件，而不是合同本身的生效或有效要件。事实上，司法实践及理论对有关登记制度及合同效力的误解多数集中在此方面，将该类物权登记往往与合同生效或有效相混为一谈。
物权发生转移通常有两种方式，其一，除法律、行政法规定有特别规定或者当事人有特别约定之外，动产所有权自交付时转移。《物权法》第23条规定，“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”其二是不动产物权变动以物权登记为准。《物权法》第14条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”而依据《土地管理法》第12条、《城市房地产管理法》第60条第3款、国务院《城市私有房屋管理条例》第9条等规定，土地使用权、房屋所有权等物权设立、变更、转让和消灭，特别是实务中常见的买卖须到土地、房屋管理机关办理登记手续，该登记是物权发生变动的必要条件，未经登记的，物权不发生变动的法律效力。
但是，物权权属变更登记对合同效力不发生任何影响，不能将物权权属登记混为合同登记，二者存在本质的区别。《物权法》第15条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。上述登记属于物权权属变动登记，而不是合同登记。对于房地产买卖合同，登记与否对合同本身是否生效、是否有效不产生任何影响，登记仅仅关系到所有权、使用权等转移效力。我国法学界和司法实务长期把是否进行物权登记作为合同的生效要件，是对登记制度属性的误解，把债权制度和物权制度混为一谈。
不动产物权转移合同是以转移不动产物权为内容的债权合同，该合同只要具备主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的有效要件，即在订约当事人之间发生法律效力，双方当事人依合同所取得的权利亦应受合同法的保护。依据合同约定，出卖人有义务转移不动产物权，在法定期限内应协同买受人前往登记机关办理物权变动登记手续，而买受人则有义务向出卖人支付价款，并有权请求出卖人交付不动产、办理登记手续等。以房屋买卖过户登记为例，房屋等不动产物权过户登记事实上是履行合同义务。既然登记是履行合同义务行为，从逻辑方面，房屋买卖合同生效在前，产权过户登记在后，若将登记作为房屋买卖合同生效要件必会存在矛盾，即登记行为的发生，是以双方当事人签订的房屋买卖合同有效为前提，买受人基于有效的房屋买卖合同才有权要求出卖方履行过户登记，出卖人才相应地负有履行登记的义务。若登记之前房屋买卖合同还未生效或无效，则登记本身就失去法律依据。总之，要区分合同生效与合同标的物使用权、所有权转移生效，不能将二者混为一谈。
就本案而言，一审和再审以未办理变更登记为由认定合同未生效显然是错误的，究其根源就在于对上述法律、行政法规和《解释》规定的误解，将物权登记理解为合同登记，将物权变动的生效要件——登记，理解为合同登记，并作为合同生效要件。根据法律、行政法规和《解释》规定，双方签订的《宅基地调换位置协议书》不但有效，而且已经生效。未办理变更登记，其法律后果是宅基地使用权未发生变更，原宅基地使用权仍归各自所有，但对合同本身的效力并不产生任何影响。双方当事人应当依合同约定履行合同，即办理变更登记。因此，二审法院对法律、行政法规和《解释》的理解是正确的。
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本文发表在《淮北职业技术学院学报》2008年第16期
