深圳经济特区房地产登记条例
广东省深圳市人大常委会
深圳经济特区房地产登记条例
（1992年12月26日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过）
第一章 总 则
第一条 确认房地产权利，保障权利人的合法权益，加强房地产管理，根据法律 、行政法规的基本原则，结合深圳经济特区（以下简称特区）的实际，制定本条例。
第二条 本条例所称房地产，是指土地及土地上的建筑物、附着物。
本条例所称权利人，是指依本条例规定登记的房地产权利的享有人。
本条例所称房地产权利，是指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权 ，以及由上述权利产生的他项权。
第三条 房地产权利的设定、转移、变更、终止等，须依照本条例的规定进行登记。
依法登记的房地产权利受法律保护。
第四条 深圳市人民政府(以下简称市政府)房地产主管部门是特区房地产 登记机关（以下简称登记机关)。
第五条 房地产权利证书是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。
登记机关对申请人申请登记的房地产依法进行审查和确认房地产权利，颁发房地产权利 证书。
第二章 一般规定
第六条 房地产登记以一宗土地为单位进行登记。
一宗土地存在两个或两个以上权利人的，各权利人分别对该宗土地上的建筑物、附着物 所有权和拥有的土地使用权份额申请登记。
前款所称一宗土地，是指以权属界线组成的封闭地块。
第七条 土地上已有建筑物、附着物的，土地及建筑物、附着物应同时登记。
土地使用权未经核准登记的，建筑物、附着物所有权或他项权不予登记。
第八条 房地产登记应对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化 情况和房地产的面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载。
第九条 登记机关应设置房地产登记册，按宗地编号对房地产登记事项作 全面、真实、准确的记载。房地产登记册记载的内容可供查阅、复印。
房地产登记册、地籍资料和房地产原始凭证应永久保存。
第十条 房地产权利证书由市政府统一印制。房地产权利证书不得涂改， 任何涂改视为无效。房地产登记册有涂改的，应加盖登记机关的核对章。
房地产权利证书的记载与房地产登记册的记载不一致时，以房地产登记册的记载为准。
当事人对房地产登记册的记载有异议的，登记机关应查核原始凭证，并以原始凭证为准。
第十一条 房地产登记实行统一表格制度。
表格由登记机关依据本条例和工作需要统一制作。
第十二条 房地产登记的权利人名称为：
（一）企业法人，为该企业法人的法定名称；
（二）国家机关、事业单位，为该机关、单位的法定名称或政府确认的名称；
（三）非法人组织，为该组织依法登记的名称或政府批准的名称；
（四）个人，为合法身份证明上的姓名；
（五）共有人，为各权利人的名称或姓名。
第十三条 房地产买卖、抵押、分割、交换、赠与等房地产登记由有关当事人共同申请。
下列情形的房地产登记，当事人可单独申请：
（一）土地使用权或建筑物、附着物所有权的初始登记；
（二）因继承或遗赠取得房地产的转移登记；
（三）因人民法院已经发生法律效力的判决、裁定和调解而取得房地产权利的有关登记；
（四）变更登记；
（五）因土地使用年期届满的注销登记；
（六）因房地产权利证书灭失、破损而重新申领、换领房地产权利证书等其他登记。
第十四条 登记机关对下列情形径为登记：
（一）依法由登记机关代管或被人民法院裁定为无主房地产的；
（二）抵押期限届满，当事人不按期注销登记的；
（三）土地使用年期届满，当事人未按规定注销登记的；
（四）本条例第二十条第一款第（一）项至第（五）项规定的。
登记机关径为登记完毕，应将登记结果公告。
第十五条 登记机关收到申请人的申请登记文件之日，为申请登记日。
两个或两个以上的申请人对同一房地产申请登记的，按受理登记申请编号先后顺序予以 审查。
第十六条 提交申请登记的文件应当为正本。不能提交正本的，可以提交 复印件，经登记机关核实无误后，加盖核对章收存。
第十七条 申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。
由代理人办理申请登记的，应向登记机关提交申请人的委托书。境外申请人的委托书应 按规定经过公证或认证。
第十八条 法律、行政法规规定以及当事人约定应经公证机关公证的，申 请房地产登记时，申请人应提供公证文书。
第十九条 应当登记而逾期未登记的房地产，经登记机关公告满一年后仍 无人申请登记的，视为国家代管产，由登记机关代管，代管期为三年。
代管期间申请登记并予核准登记的，权利人应支付实际发生的代管费用。
代管期间届满仍无人申请登记的，由登记机关向人民法院提出确认无主财产的请求。
第二十条 除下列情形外，任何单位和个人不得没收、查封已经依法核准 登记的房地产或以其他形式限制权利人的房地产权利：
（一）登记机关依本条例规定作出撤销核准登记决定的；
（二）人民法院依法作出的已经生效的没收房地产、查封房地产、撤销核准登记或以其 他形式限制房地产权利的判决、裁定的；
（三）公安、检察机关依法对已立案的案件，根椐案情需要查封房地产或以其他形式限 制房地产权利而作出决定的；
（四）市政府或市政府土地主管部门依法作出没收、收回、征用土地或以其他形式限制 房地产权利决定的；
（五）法律、法规规定的其他情形。
依上款各项作出的判决、裁定、决定应发送登记机关。登记机关根据判决、裁定、决定 径为登记。
查封或限制的内容、期限应在裁定书、决定书中详细列明。期限届满后，登记机关径为 注销查封或限制登记。
第二十一条 查封房地产或以其他形式限制房地产权利的期限，最长不得超过六个月。 满六个月后需要继续查封或限制的，有关机关应在期限届满前作出继续查封或限制的裁定、 决定，并发送登记机关。
第三章 登记程序
第一节 程序通则
第二十二条 房地产登记按下列程序办理：
（一）提出申请；
（二）受理申请；
（三）审查申请文件；
（四）权属调查；
（五）依本条例规定公告；
（六）确认房地产权利；
（七）将核准登记事项记载在房地产登记册；
（八）计收规费并颁发房地产权利证书；
（九）立卷归档。
第二十三条 申请房地产登记，应按本条例规定的时间提交申请书及有关文件。当事人 因不可抗力或者其他正当理由不能在规定的期限内申请登记的，在障碍消除后的五日内，顺 延登记期限。
申请文件不齐全或不符合规定的，登记机关不予受理。
登记机关在受理申请人的申请后，应予编号并给回执。
第二十四条 经审查，申请人的申请符合规定的，登记机关应在本条例规定的时间内予 以核准登记，确认其房地产权利，发给房地产权利证书；对不符合本条例规定的，予以驳回 登记申请，并自受理申请之日起三十日内书面通知申请人。
第二十五条 申请人对驳回登记申请不服的，可自接到通知书之日起十五 日内向登记机关申请复审。
登记机关应自收到复审申请书之日起三十日内，对登记申请重新审查，并作出复审决定 。申请人对登记机关的复审决定不服的，可自接到复审决定通知书之日起十五日内向市政府 行政复议机构申请复议，或向人民法院起诉。
第二十六条 有下列情形之一的，登记机关可作出暂缓登记的决定，并书面通知申请人：
（一）产权纠纷尚未解决的；
（二）涉及违法用地、违章建筑事项，未经处理或正在处理之中的；
（三）受理申请后发现申请文件需要修正或补齐的；
（四）发生本条例第二十条第一款（二）、（三）、（四）、（五）项情形而需暂缓登 记的；
（五）法律、法规、市政府规章规定应暂缓登记的其他事由。
暂缓登记事由消失后，登记机关应予核准登记。
第二节 初始登记
第二十七条 凡未经登记机关确认其房地产权利、领取房地产权利证书的土地使用 人以及建筑物、附着物的所有人应当申请初始登记。但符合本条例第六十二条规定者除外。
第二十八条 权利人应自取得土地使用权之日起三十日内，取得建筑物、 附着物竣工验收证明之日起六十日内，申请初始登记。
第二十九条 申请土地使用权初始登记应提交下列文件:
（一）《房地产初始登记申请书》；
（二）身份证明，包括：个人身份证明，或企业法人营业执照和法定代表人证明，或国 家机关负责人证明，或市政府批准设立组织的文件和该组织负责人证明。境外企业、组织提 供的身份证明应按规定经过公证或认证；
（三）土地权属证明，包括：
1、以出让方式取得土地使用权的应提交：
（1）土地使用合同书。根据土地使用合同书规定由权利人自行征地的，应同时提交征 地补偿协议书；
（2）付清地价款证明；
2、以行政划拨方式取得土地使用权的应提交：
（1）市政府批准用地文件；
（2）用地红线图；
（3）征地补偿协议书；
3、以其他合法形式取得土地使用权的，应提交有关证明文件；
（四）登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书。
第三十条 申请建筑物、附着物所有权初始登记，应提交下列文件：
（一）土地使用权属证明；
（二）建筑许可证；
（三）施工许可证；
（四）建筑物竣工验收证；
（五）经市政府指定的机构审定的竣工结算书；
（六）建筑设计总平面图、建筑物竣工图（包括单体建筑平面、立面、剖面图）；
（七）登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书。
第三十一条 属违法用地、违章建筑，但经处理并准许留用的，申请登记时应提交行政处罚决定书。
第三十二条 登记机关应在房地产登记册和房地产权利证书中，根据不同土地权属来源 分别标明“行政划拨土地”、“有偿使用土地”、“减地价土地”、“免地价土地”、“内 销 商品房”、“外销商品房”、“微利商品房”、“全成本商品房”、“准成本商品房”等字 样。
第三十三条 初始登记经审查符合规定的，登记机关应在受理登记申请之 日起六十日内作出初步审定，并予以公告，公告期为三十日。
对初步审定无异议的，公告期满后，登记机关应予以核准登记，并向申请人颁发房地产 权利证书。
第三十四条 对初始登记公告的初步审定提出异议的，登记机关应自接到书面异议之日 起十五日内将书面异议的副本送达登记申请人。登记申请人应自接到书面异议副本之日起十 五日内向登记机关作出书面答复。逾期不答复的，予以撤销初步审定，驳回登记申请。
登记机关对异议和登记申请人的答复进行调查核实，认为异议成立或不成立的，登记机 关应作出决定，并书面通知当事人。当事人对登记机关的决定不服的，可自接到决定通知书 之日起十五日内向市政府行政复议机构申请复议，或向人民法院起诉。
第三十五条 土地使用年期届满，经批准续期使用的，应按本节规定办理初始登记。
已办理初始登记的房地产增加面积的，增加部分应按本节规定办理初始登记。
第三节 转移登记
第三十六条 经初始登记的房地产，有下列情形之一的，当事人应自合同 或其他法律文件生效之日起三十日内申请办理转移登记：
（一）买卖；
（二）赠与；
（三）交换；
（四）继承；
（五）共有房地产的分割；
（六）人民法院判决、裁定的强制性转移；
（七）依照法律、法规规定作出的其他强制性转移。
第三十七条 申请转移登记，应提交下列文件：
（一）《房地产转移登记申请书》；
（二）房地产权利证书；
（三）身份证明；
（四）买卖合同书，或赠与书，或继承证明文件，或交换协议书，或人民法院依法作出 的已经生效的判决书、裁定书、调解书，或有关行政机关的行政决定书，或分割的协议书。
行政划拨、减免地价的土地，转移时按规定需补地价的，应提交付清地价款证明书。
第三十八条 非法人企业、组织的房地产转移，应提交其产权部门同意转移的批准文件。
第三十九条 登记机关对申请人的申请进行审查，符合规定的，应自受理 申请之日起三十日内予以核准转移登记，并换发房地产权利证书。
第四节 抵押登记
第四十条 抵押房地产，抵押当事人应于抵押合同生效之日起十五日内申请抵押登记。
第四十一条 申请抵押登记应提交下列文件：
（一）《房地产抵押登记申请书》；
（二）房地产权利证书；
（三）身份证明；
（四）抵押合同书。
非法人企业、组织的房地产抵押，应提交其产权部门同意抵押的批准文件。
预购的房地产抵押时，应提交本条第一款第（一）、（三）、（四）项规定的文件和房 地产买卖合同书。
第四十二条 登记机关对申请人的申请进行审查，符合规定的，应自受理 申请之日起十五日内予以核准抵押登记。
第四十三条 对核准抵押登记的，登记机关在抵押人的房地产权利证书上加盖抵押专用 章，并在房地产登记册上作抵押记录。抵押记录应包括抵押权人、抵押物的面积、抵押金额 、抵押期限等内容。
预购的房地产抵押时，登记机关应在房地产买卖合同书上加盖抵押专用章。
第四十四条 同一房地产设立若干抵押权时，应按本条例第四十一条、第四十二条的规 定分别办理抵押登记申请，并以受理申请编号的先后顺序进行审查。抵押权的顺序以核准登 记的先后为序。
第五节 变更及其他登记
第四十五条 有下列情形之一的，权利人应自变更事实发生之日起三十日内申请变更登记：
（一）房地产使用用途改变的；
（二）权利人姓名或名称发生变化的；
（三）房地产坐落名称或房地产名称发生变化的。
第四十六条 申请变更登记，应提交下列文件：
（一）《房地产变更登记申请书》；
（二）房地产权利证书；
（三）身份证明；
（四）改变房地产使用用途的，应提交土地主管部门同意改变用途的批准文件及土地使 用合同书，需补地价的，还应提交付清地价款证明书；改变权利人姓名或名称的，应提交有 关行政主管机关的批准文件。
登记机关对权利人的申请进行审查，符合规定的，应自受理申请之日起三十日内予以核 准变更登记，并换发房地产权利证书。
第四十七条 建筑物、附着物倒塌、拆除的，权利人应自事实发生之日起三十日内向登 记机关申请变更登记。登记机关应自收到权利人申请之日起，十五日内予以核准变更登记。
房地产抵押合同终结，当事人应自合同终结之日起十日内到登记机关办理注销抵押登记。
第四十八条 房地产权利证书灭失的，权利人应在《深圳特区报》或《深圳商报》声明 灭失，并向登记机关报失。申请补发的，由登记机关作出补发公告，经六个月无异议的，予 以补发，并在新颁发的房地产权利证书上注明“补发”字样。
第四十九条 房地产权利证书破损，经登记机关查验确需换领的，予以换领。
第五十条 预售房地产的，预售人应按登记机关规定将买卖合同报登记机关备案。
第四章 撤销核准登记
第五十一条 凡有下列情形之一的，登记机关可以决定撤销全部或部分核 准登记事项：
（一）当事人对房地产不拥有合法权利的；
（二）当事人在申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关证件、文件，采取欺骗手段获准登 记的；
（三）登记机关审查有疏忽，核准登记不当的。
撤销核准登记的决定应书面通知当事人。
第五十二条 当事人对撤销核准登记决定不服的，可自接到决定通知书之日起十五日内向市政府行政复议机构申请复议，或向人民法院起诉。
第五章 登记规费
第五十三条 申请房地产登记，权利人应按下列规定交纳登记费：
（一）初始登记的，按登记价值的千分之一交纳。但登记价值超过三千万元的，超过部分按万分之五交纳；
（二）转移登记的，按登记价值的千分之一交纳。但登记价值超过一千万元的，超过部分按万分之五交纳；
（三）抵押登记的，按抵押价值的万分之一交纳。但每项最低不低于一百元；
（四）变更及其他登记的，每项交纳二十元。
前款第（一）、（二）项所称的登记价值，是指经登记机关核准登记的房地产价值。
第五十四条 登记费的收入列作登记机关的业务经费和赔偿基金，不得挪作他用。
第六章 法律责任
第五十五条 当事人不按本条例规定的时间申请登记的，每逾期一日，按登记费的千分之三加收逾期登记费。
第五十六条 按本条例规定应由当事人共同申请登记的，一方申请，另一方不申请或虽申请但不提供登记文件的，登记机关可责成不申请登记或不提供登记文件的一方限期办理登记手续。限期内仍不办理的，可处以一千元以上五千元以下罚款。
登记机关经审查认为符合登记条件的，可迳为登记。
第五十七条 当事人利用欺骗手段获得核准登记，或虚报灭失而获补发房地产权利证书，进行诈骗或牟取不正当利益的，由登记机关撤销核准登记，没收其非法所得，并处以非法所得一倍以下的罚款。情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。造成他人损失的，应负赔偿责任。
第五十八条 登记机关工作人员玩忽职守、徇私舞弊的，应追究行政责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第五十九条 登记机关及其工作人员因不当核准登记，造成权利人损失的，登记机关应负赔偿责任，赔偿费从赔偿基金中列支。
第六十条 当事人对登记机关的处罚不服的，可自接到处罚通知书之日起十五日内向市政府行政复议机构申请复议，或向人民法院起诉。
第七章 附 则
第六十一条 按本条例规定应当公告的事项，由登记机关在《深圳特区报》或《深 圳商报》或深圳《中外房地产导报》公告。
第六十二条 本条例施行前，人民政府或其授权机关颁发的有关房地产权利证书继续有效。
第六十三条 市政府可依据本条例制定实施细则。
第六十四条 本条例自一九九三年七月一日起施行。
本条例施行前，应当登记而未登记的房地产，当事人应在本条例施行之日起两年内提出 登记申请。登记机关对历史遗留的房地产权问题应根据当时的政策、规定和实际情况予以处 理。
过去在特区内实施的有关规定与本条例相抵触的，以本条例为准。
完善流动人口管理法律制度的构想
石安洲 杨盛秋
（云南大学法学院，昆明，650091）
【摘 要】随着我国社会主义市场 经济的深入发展，流动人口规模持续扩大。流动人口的迅速增多为繁荣经济、丰富人民生活、促进经济发展发挥了重要作用。流动人口的增加也给社会治安、城市建设、文化教育、社会管理等方面带来了许多新的问题，尤其是城市流动人口的管理问题显得特别突出。笔者认为只有从建立健全流动人口管理的法律法规着手，加强相关法律制度建设，才能从根本上解决流动人口的管理难题。
【关键词】流动人口 管理 法律制度
一、我国流动人口管理的法律制度的主要缺陷
（一）、现有法律法规与我国当代社会发展要求不相适应。
我国目前有关流动人口管理的法律法规主要包括：（1）《中华人民共和国户口登记条例》。（2）公安部印发的《关于城镇暂住人口管理暂行规定》。（3）公安部公布实施的《租赁房屋治安管理规定》。（4）公安部公布实施的《暂住证申领办法》。（5）部分省、市（区）、省辖市、较大市、经济特区的人大及政府制度的暂住（流动）人口治安管理规定（条例）。这些法规、条例主要形成于计划经济时代，主要在上世纪九十年代早期和中期制定的，当时正处于流动人口大量增加、社会压力巨大、违法犯罪嫌疑人中流动人口所占比例大幅攀升之际，立法带有浓厚的管理部门痕迹，其核心主要体现了政府部门管理的利益，而引导人口合理流动、为流动人口服务、确立流动人口权利与义务,特别是流动人口权益保障方面的内容不多甚至没有,流动人口参与管理的积极性不高,这些法规多是一些部门规章和地方性法规,其内容多以限制性规定为主，与社会法治建设的要求不相适应。2003年初以来，国家对出租屋和流动人口管理的相关政策作了较大调整，先后取消了出租屋和流动人口治安管理收费和租赁房屋的审核登记，废除了收容遣送制度等，给以初步形成的出租屋和流动人口管理模式、管理方法带来了极大冲击，国家取消了收容遣送制度和一些政策性收费之后，相关的配套措施又未能及时跟上，给管理工作带来了更大困难。
（二）、缺乏必要的全国统一的流动人口管理的法律法规。
目前，我国在流动人口的管理法律中地方性法规、地方政府规章居多，缺乏全国统一的管理标准。我国现行的涉及流动人口管理主要的法律法规，除对流动人口必须携带居民身份证或其他合法有效能够证明其身份的证件的规定有全国性法律《中华人民共和国居民身份证法》予以规范外，流动人口的其他管理规定或者是由公安、劳动与计划生育等部门以部门规章的形式发布，如公安部的《暂住证申领办法》、《租赁房屋治安管理规定》等;或者由省市地方人民代表大会及其常务委员会和地方人民政府以地方性法规和地方政府规章的形式来发布，如北京市人大常委会制定了《北京市外地来京务工经商人员管理条例》，北京市政府据此分别就外地来京人员户籍管理、住房租赁、务工经商管理、计划生育管理等各方面均制定了相关管理规定等，其他各省也大多如此。这样直接导致的结果就是地方与地方之间对流动人口管理规定存在地方性差异，各地有各自的管理标准，无法统一起来。
（三）、缺乏城市外出流动人口的法律规定。
缺乏城市外出流动人口管理的法律规定。就目前 的情况来看，绝大多数城市只制定外地流入本地的人口管理的法律规定，对本地城市人口外流到其他地方工作和居住则没有相应的管理的法律规定。在笔者所收集到的法律规定中，只有2000年的《天津市流动人口管理规定》中明确界定了流动人口包括流入地和流出地两种人口，不过整个规定基本上是针对流入人口的。其实，今天的流动人口中虽然大部分来自农村，但是来自城市的人口的比例也在逐年上升，所以城市流动人口的管理在法律上缺乏相应的规定，导致这部分的法律空缺。
面对目前流动人口管理法律文件中存在的诸多问题，面对传统体制造成的流动人口与常住人口的法律地位的差异，只有抓住机遇，重新构造相关法律，才能以缩小与宪法“人人平等”原则的差距，真正做到依法管理，从根本上解决流动人口管理的难题。
二 、完善我国流动人口管理的法律制度的构想
依法治国是指导流动人口管理基本方针，是从行政管理转向法治管理的有效途径，流动人口长效管理的一个重要内涵就是法制化管理。流动人口的增加是历史的必然，并随着社会经济的不断发展会出现日益增多的趋势。就我国目前的情况看，以后的一段时间内流动人口会继续增加，因而加强其管理的法制建设也势在必行。对此，笔者提出以下构想：
（一）健全必要的全国性流动人口管理法规。
法律是维护社会秩序的有力武器,也是保障公民权利实现的最后一道防线。目前，流动人口管理法规繁杂，且不同效力等级的法规在处罚种类、幅度有矛盾之处，不便执行。为了使流动人口的管理人员有法可依，增强他们的执法信心和决心；必须由全国人大或常委会制定一部统一的《流动人口管理法》，完善流动人口管理法律，提高立法层次，规范管理行为。对流动人口管理中涉及的社会治安管理、计划生育、劳动和社会保障等问题明确相关部门、单位和个人的权利和义务，在加强管理同时突出对流动人口权利的维护，制定《流动人口流管理法》时要结合户籍改革立法, 对流动人口入住城市、子女教育、权益保障、计划生育、社会治安和享有政治权利等方面的权利和义务以法律的形式予以明确。使流动人口正确行使个人权利,履行个人义务。严禁从本地区、本部门利益出发，制定出台对流动人口就业、子女入学等方面带有限制性、歧视性政策，使流动人口能真正享有宪法和法律赋予的各种权利。要对各地针对流动人口的政策和法规进行清理,及时废除过时的法规,取消带有歧视性的政策。人口的管理必须要从形式上实现统一。从1985年公安部的暂行条例规定以后，一直没有全国统一的流动人口管理法律出台，导致地方性法规地方政府规章的纷纷出台。但地方法规之间存在一定的差异，对形成全国统一的流动人口管理体制是非常不利的。不过，在流动人口这一问题上，由于各地的情况有相当大的差别，因此，目前要制定全国统一的法律还有困难，但是笔者认为应当开始研究如何制定全国外来人口管理法律规定，以便在合适的时机推出。
（二）加强流动人口的社会经济、政治、文化等及其相关权益的立法。
立法者应从管理的角度转变为以服务为主的角度，寓服务于管理之中。扩充、完善、保障流动人口享有的权利，采用激励机智引导流动人口自觉到当地公安机关注册、登记、申报暂住证，由被动变主动，解决流动人口管理中的最根本问题。如可以规定按时办理暂住登记、申领暂住证，享有与常住人口在就业、子女入学、住房、福利等方面同等的权利；凡在暂住地暂住一定期限无违法犯罪现象等可转为当地户口的规定等等，激发流动人口自我约束、自我管理、自觉履行义务的积极性。
1、建立和健全社会保障制度，使流动人口享有同等的受教育权利、同等的就医权利、同等的就业权利、同等的事业保障、同等的最低生活保障等，只要流动人口到流入地登记，就能享受到与本地居民相同的公共福利待遇，通过这样制度安排，来促使流动人口主动登记申报，积极参与管理。
2、推行公民福利卡制度。在法治社会，每个公民都应享有国家提供的同等公共福利待遇。国家通过银行系统为每个公民设置个人社会保障号码，同时具备个人身份证号码的作用，具有多种功能和较大容量，不受地域限制，在全国通用，与各地区政府的社会管理部门相关数据库联网，人口信息资源共享。以终身不变的社会保障卡为基础，应对万变的人口信息变化，不管人口流动到哪里，公民的权利和义务就会随之移动到哪里，以利于流动人口管理与服务。国家应以二代身份证办理为契机，加强对实有人口的图像采集、指纹录入，开发实有人口管理系统，建设系统强大的分析、统计、查询等功能，流动人口到流入地办理暂住证时，身份证等信息同时导入暂住IC卡中，这对于加强流动人口管理、维护社会稳定意义重大。
3、借助《社会保障条例》、《义务教育法实施细则》等的制定和完善来予以保障。可以由全国人大常委会以法律的形式来制定一部《外来流动人口权益保护法》来规定流动人口各方面享有的权利和权益，在就业、社会保险、义务教育等方面依照宪法和法律享有与常住人口同等的权利，具体办法由省级地方人民政府另定。在地方政府制定相关办法的时候一定要避免作出对流动人口的歧视性的规定。流动人口应享有平等的社会经济权利、平等的文化教育权利。对于流动人口,其养老、失业、医疗等各种福利权利被忽视或被剥夺,同工不同酬、不同福利待遇的现象相当普遍。究其原因,主要是传统计划经济体制对劳动者福利保障制度差异的惯性作用依然很强;不少地方地方保护主义在立法和政府行政行为中还比较严重;出于地方经济发展水平、政府政绩和优先保障本地居民利益的需要,往往对流动人口就业作出限制性规定,对流动就业者的社会经济福利权益无从顾及。无论是体现现代法律精神还是建设法治社会需要，政府都应保护本国公民基本权利。
（三）国家应加强对出租房屋管理的立法。2003年 国务院取消“租赁房屋登记核准”的公安行政审批项目后，公安机关对流动人口、出租房管理难度增大。住宿地是流动人口管理的一个切入点，应作为一个重要阵地严格管控。立法中应本着“谁接纳，谁负责；谁容留，谁负责；谁雇佣，谁负责；”坚持“保护合法、取缔非法、查处违法”和“谁主管说负责，谁用工谁负责”的原则以及“审批从简、管理从严、处罚从重”的工作要求，加大对违法出租屋和用工单位的处罚力度。以落实责任制为核心，以考核评定为策略，以治安问责为手段，努力夯实流动人口管理的基础。
对流动人口管理是建设社会主义和谐社会要求，和谐社会要求社会依照既定的规则有序运行，反对无序化和无序状态。对流动人口管理是建设社会主义法治社会要求，法治社会中最重要的规则是法律规则，法律是所有社会规范中最具有明确性、确定性和国家强制性的规范。人们依照法律规则来办事，做到有章必循、有法必依，社会就有了和谐的基础。在社会生活中，法以文明的手段来解决纠纷，维护正常的社会生活秩序。在依法治国、建设社会主义法治国家的今天，不断提高外来流动人口管理工作的法制含量，是促进外来流动人员管理工作制度化、规范化、科学化的必然趋势。
参考文献
1、 杨云善 时明德著《中国农民工问题分析》北京：中国经济出版社2005
2、 刘怀廉著《中国农民工问题》北京：人民出版社2005
3、 彭勋等著《人口迁移与社会发展??人口迁移学》山东大学出版社1992
4、 谢升华.论流动人口的法律地位及其权益保障.甘肃社会科学 .2004(6)
5、 徐水源.关于流动人口问题的几点思考.人口与计划生育.2005(5)
6、 张跃.关于取消暂住证管理制度的思考。公安研究。2003（9）
作者联系方式：
地址：云南省昆明市翠湖北路2号
云南大学法学院2005级法学理论专业硕士研究生 石安洲
邮编：650091 电话：13312523382
