外商投资企业和外国企业所得税汇算清缴工作规程
国家税务总局
外商投资企业和外国企业所得税汇算清缴工作规程
国家税务总局
为更好地贯彻落实《外商投资企业和外国企业所得税汇算清缴管理办法》（以下简称办法），规范税务机关对外商投资企业和外国企业（以下简称企业）所得税的汇算清缴工作，提高汇算清缴工作质量，制定本规程。
一、汇算清缴的对象
企业年度所得税汇算清缴对象为该汇算清缴年度内办理税务登记并开始生产、经营的所有外商投资企业和外国企业。
二、汇算清缴工作的内容
企业年度所得税汇算清缴，由企业负责自行计算应纳税所得额及应纳税额，自核和填报年度所得税申报表及其有关资料并向主管税务机关申报和缴纳应补缴的税款。主管税务机关对企业报送的年度申报表及有关资料进行审核后，下发汇算清缴结果通知书，进行资料汇总、情况分析、工
作总结。
三、汇算清缴工作程序及要求
企业年度所得税汇算清缴工作分为宣传准备、汇算清缴实施及总结考评三个阶段进行，各阶段工作的主要内容及时间要求安排如下：
（一）宣传准备阶段。主管税务机关应在年度终了后3个月内认真作好以下汇算清缴宣传、准备工作：
1．根据实际情况以公告或其他方式向纳税人明确汇算清缴范围、时间要求、应报送的资料及其他应注意事项。必要时，还应组织企业（尤其新办企业）办税人员进行培训、辅导相关的税收政策和办税程序及手续；
2．明确负责汇算清缴工作的部门、人员及其职责，理顺各部门之间的业务关系，并根据实际情况组织对相应工作人员的业务培训；
3．建立汇算清缴工作台帐，以电脑或手工形式记录纳税人预缴税款、获利年度、减免税、亏损弥补、纳税年度的确定等情况；
4．向上级税务机关领取或按规定的式样印制汇算清缴有关的表、证、单、书。
（二）汇算清缴实施阶段。主管税务机关应在年度终了后5个月内完成企业所得税年度申报表及有关资料的催报、验收、资料的补正、审核、税款的补（退）手续。
1．对未按规定期限报送年度所得税申报表及有关资料的企业，应按“办法”第九条的规定，进行催报、处罚，并核定其应纳税额；
2．主管税务机关接到企业报送的所得税申报表和有关资料后，应检查企业报送的资料是否齐全，如发现企业未按规定报齐有关附表、文件等资料，应通知企业在10日内补齐；
3．对企业报送的有关资料，主管税务机关应就以下几个方面进行审核：
（1）审核企业年度所得税申报表及其附表与会计决算报表、中国注册会计师查帐报告的数字是否一致，各项目之间的逻辑关系是否清楚，计算是否正确；
（2）审核企业是否按规定结转或弥补以前年度的亏损额；
（3）审核企业是否符合税收减免条件，包括对企业所得税和地方所得税的减免是否符合现行法律法规的规定，有无税务机关或地方政府的正式批文；企业所处减免税年度的情况，何时应恢复征税等；
（4）审核总机构汇总和外国企业营业机构合并申报所得税，其分支机构或各营业机构是否按规定分别计算各自的应纳税所得额及应纳税额；
（5）审核企业已预缴所得税的税票，确认其实际预缴的税额；
（6）审核企业是否已按注册会计师查帐报告对应纳税所得额、应纳税额作出调整。
4．主管税务机关对企业报送的年度申报表及其附表和有关资料进行初步审核后，如果发现申报表有问题的，应在5月底之前下发汇算清缴结果通知书（式样见附件1、2）。附件1用于在规定期限内汇算清缴发现有问题需要更正的企业；附件2用于在规定期限内未申报并经主管税务
机关催报仍无效的企业。
（三）总结考评阶段。各地税务机关应在每年7月15日前完成汇算清缴工作的资料归档、数据统计、汇总以及总结等项工作，并于7月31日前向国家税务总局报送汇算清缴工作总结及有关汇总表（见附件3、4、5）。工作总结的基本内容应包括：
1．汇算清缴工作的基本情况及分析：包括企业自行申报情况及主管税务机关的调整情况（调整项目、金额及依据）；对企业的开业率、汇算清缴率、所得税预缴率、税收负担率、企业亏损率等指标的情况进行逐项分析；企业所得税汇算清缴率低于100％的地区，要单独说明原因。
2．企业所得税收入情况的分析：主要分析企业所得税额与上一年度的增减变化情况及原因，其中应重点分析税源大户和占本地税源主导地位的行业的收入变化情况及产生变化的原因。
3．汇算清缴工作的主要做法：包括汇算工作的组织安排落实情况，对内部人员的业务培训及对企业的前期宣传、培训、辅导情况、汇算资料的审核方法、汇算工作的检查考核评比情况等。
4．汇算清缴工作中发现的问题及处理意见或建议：分企业和税务机关内部两个方面，企业方面主要包括自行申报和自核自缴情况、执行汇算清缴办法的情况等；税务机关方面主要包括所得税汇算清缴报表软件及工作规程在实际操作中的应用情况及效果，有无问题，需要如何改进。
5．下一年度汇算清缴工作的打算和建议。
四、本工作规程自2000年度起执行。总局以国税发〔1997〕104号文印发的《外商投资企业和外国企业所得税汇算清缴工作规程》同时废止。
附件1：外商投资企业和外国企业所得税汇算清缴结果通知书
公司：
你公司报送的 年度所得税申报表及有关资料收悉。经初步审核，你公司年度外商投资企业和外国企业所得税汇算清缴结果如下：
1．（核定）应纳税所得额：元；
2．减免所得税额：元；
3．实际应纳所得税额：元；
4．境外应补所得税额：元；
5．政策性抵免所得税额：元；
6．已预缴所得税额：元；
7．应补（退）所得税额：元；
8．其他
你公司已补税额与本通知中确定的应补税额不符或涉及退税的，应于5月31日前按本通知中确定的应纳税额来我局办理补、退税事宜。对你公司上述年度所得税的检查，我局将另行安排。
特此通知，请依照执行。
税务机关（章）
年 月 日
附件2：外商投资企业和外国企业应纳税款核定通知书
公司：
由于你公司未按税法规定的期限办理 年度外商投资企业和外国企业所得税申报，经催报仍无效，现根据《中华人民共和国税收征收管理法》第23条的规定，核定你公司 年度所得税应纳税额为 元，扣除已预缴的所得税额，应补缴税款 元，限于 年 月 日前将该税款补缴入库
。
税务机关（章）
年 月 日
外商投资企业和外国企业所得税汇算清缴汇总表
编报机关： 经济类型代码： 经济类型： 年度
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｜ ｜ 行 ｜ 合计 ｜农、林、牧、｜ ｜ ｜
｜ 项目 ｜－－－｜－－－－－－－－－－－－｜ ｜采掘业｜ 制造业 ｜
｜ ｜ 次 ｜本年数｜比上年增（减）额｜ 渔业 ｜ ｜ ｜
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｜一、登记企业户数 ｜ 1 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜二、停业企业户数 ｜ 2 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜三、开业企业户数 ｜ 3 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜四、汇算清缴户数 ｜ 4 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜五、盈利企业户数 ｜ 5 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ 其中：减免企业户数 ｜ 6 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ 销售（营业）收入总额 ｜ 7 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ 其中：出口收入总额 ｜ 8 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ 销售折让与折扣 ｜ 9 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ 销售（营业）成本 ｜10 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ 销售（营业）税金 ｜11 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ 销售费用 ｜12 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ 管理费用 ｜13 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ 财务费用 ｜14 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ 销售（营业）利润（亏损）额 ｜15 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ 其他业务利润（亏损）额 ｜16 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ 营业外收支净额 ｜17 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ 其他损益净额 ｜18 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ 利润总额 ｜19 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ 弥补以前年度亏损额 ｜20 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ 应纳税所得额 ｜21 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ 应纳税所得额调增（减）额 ｜22 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ 实际应纳税所得额 ｜23 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ 应纳企业所得税额 ｜24 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ 实际应纳企业所得税额 ｜25 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ 减（免）企业所得税额 ｜26 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ 应纳地方所得税额 ｜27 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ 实际应纳地方所得税额 ｜28 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ 减（免）企业所得税额 ｜29 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ 外国税额扣除 ｜30 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ 政策性抵免所得税额 ｜31 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ 全年已预缴企业所得税额 ｜32 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ 全年已预缴地方所得税额 ｜33 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ 应补所得税额 ｜34 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ 应退所得税额 ｜35 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ 税后利润 ｜36 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜六、亏损企业户数 ｜37 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ 销售（营业）收入总额 ｜38 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ 其中：出口收入总额 ｜39 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ 销售折让与折扣 ｜40 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ 销售（营业）成本 ｜41 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ 销售（营业）税金 ｜42 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ 销售费用 ｜43 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ 管理费用 ｜44 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ 财务费用 ｜45 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ 销售（营业）利润（亏损）额 ｜46 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ 其他业务利润（亏损）额 ｜47 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ 营业外收支净额 ｜48 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ 其他损益净额 ｜49 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ 亏损总额 ｜50 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜七、汇算调整户数 ｜51 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ 调增实际应纳税所得额 ｜52 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ 调减实际应纳税所得额 ｜53 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ 调增实际应纳所得税额 ｜54 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ 调减实际应纳所得税额 ｜55 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ 调增亏损总额 ｜56 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ 调减亏损总额 ｜57 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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电力、煤气及水的生｜ ｜地质勘查业、水｜交通运输、仓储及｜批发和零售贸易、餐｜ ｜ ｜ ｜
｜建筑业｜ ｜ ｜ ｜金融、保险业｜房地产业｜ 社会服务业 ｜
产和供应业 ｜ ｜ 利管理业 ｜ 邮电通信业 ｜ 饮业 ｜ ｜ ｜ ｜
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卫生、体育和社会｜教育、文化艺术及广播电｜科学研究和综合技术｜ ｜
｜ ｜ ｜其他行业｜
福利业 ｜ 影电视业 ｜ 服务业 ｜ ｜
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局长： 处（科、股）长： 复核： 制表： 填报日期： 年 月 日 第
经济类型：中外合资经营企业－港
－澳
－台
中外合作经营企业－港
－澳
－台
外商独资经营企业－港
－澳
－台
外国企业－港
－澳
－台
中外合资经营企业
中外合作经营企业
外商独资经营企业
外国企业
汇总
外商投资企业和外国企业所得税汇算清缴汇总表（Ｂ类）
编报机关： 经济类型代码 经济类型： 年度 金额单位：千元
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｜ ｜ ｜ 合计 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ 行 ｜－－－－－－－－｜农、林、｜ ｜ ｜电力、煤｜ ｜
｜ 项 目 ｜ ｜ ｜比上年增｜ ｜采掘业｜制造业｜气及水的｜建筑业｜
｜ ｜ 次 ｜累计数｜ ｜牧、渔业｜ ｜ ｜生产和供｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜（减）额｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－｜－－－｜－－－－｜－－－｜
｜ ｜一、登记企业户数 ｜ 1 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－｜－－－｜－－－－｜－－－｜
｜ ｜二、停业企业户数 ｜ 2 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－｜－－－｜－－－－｜－－－｜
｜ ｜三、开业企业户数 ｜ 3 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ 户数 ｜－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－｜－－－｜－－－－｜－－－｜
｜ ｜四、汇算清缴户数 ｜ 4 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－｜－－－｜－－－－｜－－－｜
｜ ｜五、盈利企业户数 ｜ 5 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－｜－－－｜－－－－｜－－－｜
｜ ｜ 其中：减免企业户数 ｜ 6 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜核定应纳税所｜ 销售（营业）收入总额 ｜ 7 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－｜－－－｜－－－－｜－－－｜
｜得额的计算 ｜ 应纳税所得额 ｜ 8 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ ｜ 应纳企业所得税额 ｜ 9 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－｜－－－｜－－－－｜－－－｜
｜ ｜ 实际应纳企业所得税额 ｜10 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－｜－－－｜－－－－｜－－－｜
｜ ｜ 减（免）企业所得税额 ｜11 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－｜－－－｜－－－－｜－－－｜
｜ ｜ 应纳地方所得税额 ｜12 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－｜－－－｜－－－－｜－－－｜
｜ 所得税额 ｜ 实际应纳地方所得税额 ｜13 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ 的计算 ｜ 减（免）地方所得税额 ｜14 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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建立一元化的国有土地制度
——集体建设用地使用权流转引发的思考
奚正辉
内容摘要
本文首先阐述了集体土地的分类，集体建设用地使用权流转的概念，流转的条件及程序，非法流转的后果，及目前国家对集体土地流转的政策规定。其次分别介绍了小产权房，宅基地转让，以租代征等集体土地的热点问题并进行了剖析。最后鉴于市场经济发展的需要，打破城乡二元结构，将土地利益归还给农民，建议将集体土地合并到国有土地，彻底解决集体建设用地使用权流转的问题。
关键词 一元化 集体建设用地 集体建设用地使用权流转 小产权房 宅基地转让 以租代征 二元结构
我国宪法对土地的所有权和使用权制度作了规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
土地从所有权分为：国有土地与集体土地。土地根据用途分为农用地、建设用地和未利用地。所以集体土地也可以分为三种：集体农用地、集体建设用地、集体未利用地。
集体建设用地的所有人是集体，但如何界定集体的概念？根据《土地管理法》第10条规定，集体可能有三种情况：村民委员会或村集体经济组织、村民小组与乡（镇）农村集体经济组织。
所谓集体建设用地使用权，是指使用权人依法从集体土地的所有权人处取得该集体建设土地的占有、使用、收益、处分的权利。
《土地管理法》第11条：农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。由此可见，集体建设用地使用权是有使用权证书的，并且是由县级人民政府核发的。
本文着重讨论集体建设用地使用权流转引发的问题及建议将集体土地合并到国有土地来彻底解决集体建设土地流转的问题（即建立我国土地所有权一元化，取消集体土地制度）。
一、集体建设用地使用权流转的法律规定
1、集体建设用地使用权流转的概念
集体建设用地使用权流转，是指乡镇村各级农民集体经济组织或乡镇企业及个人依据土地所有权和使用权相分离的原则，将农村集体建设用地使用权通过出让、转让、出租、联营、作价入股等方式，有偿转让给其他单位和个人使用的行为，其实质是土地使用权主体的变更。
2、集体建设用地使用权流转条件及程序
有权申请使用集体建设用地的只有三种情况：兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施和公益事业建设。《土地管理法》第43条：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
而且以上三种情况使用集体土地进行建设，是有限制及要求的。首先，乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划。其次，农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。最后，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
目前法律规定允许集体建设土地流转的情况为：1、农村村民出卖、出租住房。但根据规定，其再申请宅基地的不予批准，而且根据国务院文件的规定，农村村民不能将宅基地的房屋出卖给城镇居民。2、符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的情形。
3、集体建设用地使用权非法流转的后果
《土地管理法》第73条：买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
4、关于集体建设用地使用权流转的政策
2004年12月21日，国务院下发了《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）
禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。引导新办乡村工业向建制镇和规划确定的小城镇集中。在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。坚决纠正违法用地只通过罚款就补办合法手续的行为。对违法用地及其建筑物和其他设施，按法律规定应当拆除或没收的，不得以罚款、补办手续取代；确需补办手续的，依法处罚后，从新从高进行征地补偿和收取土地出让金及有关规费。
2006年3月27日，国土资源部下发了《关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知》（国土资发〔2006〕52号）要适应新农村建设的要求，经部批准，稳步推进城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩试点、集体非农建设用地使用权流转试点，不断总结试点经验，及时加以规范完善。
2006年8月31日，国务院下发了《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发 [2006] 31 号）
农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法批地行为；单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法占地行为，要依法追究有关人员的法律责任。
2007年12月30日，国务院办公厅下发了《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。 通过出租(承租)、承包等“以租代征”方式非法使用农民集体所有土地进行非农业项目建设的行为。对此，必须严格禁止，并予以严肃查处。国土资源管理部门要对“以租代征”的违法违规问题进行全面清查，并严格依法依纪处理。国土资源部要会同有关部门，根据农村经济社会发展变化的新情况，深入研究在依照土地利用总体规划、加强用途管制的前提下，完善对乡镇企业、农民住宅等农村集体建设用地管理和流转的政策措施。
2008年1月3日，国务院下发了《关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）利用农民集体所有土地进行非农建设，必须符合规划，纳入年度计划，并依法审批。严格禁止擅自将农用地转为建设用地，严格禁止“以租代征”将农用地转为非农业用地。
5、农用地转为建设用地的手续
《土地管理法》第44条：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。 其他建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标；城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。
二、当前集体建设用地使用权流转的热点及评析
1、小产权房法律问题研究
所谓的小产权房，也叫乡产权房，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。
小产权房最大的优势是价格便宜，只有相同位置商品房价格的40％至60％，而且买卖不要缴纳契税、物业费等使用费低廉。
小产权房正因为价格比较便宜，受到广大购房者的青睐。2007年对小产权房新闻报道非常多，主要集中在北京、河北等地，这也引起了国务院的重视。其实小产权房各个地方或多或少都存在，只是以前没有被大众所关注。2007年通过媒体集中报道出来，而且这些地方小产权房比较集中，问题比较严重，公开向社会销售。小产权房产生的根本原因是城市人口急剧增加，城市房价过快攀升，导致部分有购房需求的群体买不起市场上的商品房，只能退而求其次，去买小产权房。在用经济实力说话的今天，这些中低收入者选择小产权房，更多是无奈，而不是不懂法律。只有买到能够满足自己居住需求的房屋，才能安居乐业，居民的幸福指数才会提高。
小产权房的法律风险在于：①不能办理房地产权证，因为这类房屋是建在集体土地上的，没有缴纳土地出让金、没有规划许可证、施工许可证，故也不会有产权证。②不能正常出售，因为没有房地产权证，不能办理正常的过户交易，而且出售的价格也会比商品房低，而且不能在房地产市场自由流通。③有被拆除的风险，因为是违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，甚至业主也得不到拆迁安置补偿。④房屋质量差，因为没人监督，一些建设单位为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。⑤售后保修难以保证。⑥不能合法继承，权利人去世后若要继承，公证机构与法院可能都不会受理。⑦不能贷款，购买小产权房不能贷款，只能一次性付清。⑧物业管理水平差，有些房屋甚至没有物业管理。
