随着我国经济社会迅猛发展，城市规模日益扩大，老百姓生活水平不断提高，不动产交易和权属变动频繁，大量的不动产纠纷被起诉到法院。 民事诉讼法第三十四条第（一）项规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。 ”这一条文通常被认为是我国民事诉讼法中规定的三类国内专属管辖规则之一。但是，目前对于究竟什么是不动产纠纷还缺乏明确界定，司法实践中对此理解不一，理论界更是众说纷纭。 带来的直接后果就是当事人在发生不动产纠纷时常常面临着多家法院可供选择起诉的情形，因而容易发生管辖权争议。 而管辖法院的确定是纠纷得到公正、及时解决的前提，鉴于实践中这一问题日益受到关注，笔者即以此为基点对该问题展开探索以期获得合理的解决方案。
一、不动产纠纷专属管辖规则适用的理解冲突
自民事诉讼法确定不动产纠纷专属管辖规则以来，目前为止对于不动产纠纷的理解尚未形成统一的认识。 无论是实务界还是理论界，对此解说纷纭。
不动产纠纷管辖在我国法院管辖体系中的地位
我国民事诉讼中的管辖，是各级法院之间和同级法院之间受理第一审民事案件的分工和权限。 按照目前的审级制度安排，我国法院系统分为最高人民法院、高级人民法院、中级人民法院以及基层人民法院四级，实行的是两审终审制。管辖制度的作用之一，就是确定某个纠纷的具体管辖法院。 民事诉讼法将管辖分为级别管辖、地域管辖、移送管辖以及指定管辖四大类，其中，地域管辖又分为一般地域管辖、特殊地域管辖、专属管辖、共同管辖、选择管辖和协议管辖六小类。
专属管辖往往是基于社会公共利益目的而规定的，因而不允许当事人通过协议管辖来改变专属管辖。[1]不动产纠纷主要涉及的是专属管辖问题。 所谓专属管辖，是法律规定的某类案件职能由特定法院管辖，其他法院无管辖权，当事人不得以协议方式变更管辖。协议管辖主要适用于合同纠纷，它是由当事人在法律允许范围内事先约定管辖法院，一旦发生纠纷即将纠纷提交唯一确定的管辖法院进行处理，因而排除了其他法院的管辖权。因此，专属管辖是相对于协议管辖而言的，它是依据管辖是否由法律强制规定，不允许当事人协商变更为标准而作的一种分类。
确定不动产纠纷管辖法院的两种途径在我国的司法实践中，主要存在着两种不同观点，即对不动产纠纷的性质和类型不加区分和加以区分两种截然不同的方式来处理其管辖问题。
1．不加区分。 该观点认为，应当遵从法律条文的字面表述，所有涉及不动产的纠纷不必区分其性质和类型，均由不动产所在地法院管辖，即：不动产纠纷作为一个整体概念，不再做任何细分，凡是涉及不动产的纠纷一律由不动产所在地的人民法院管辖。 该观点的理由有二：其一，民事诉讼法第三十四条第（一）项规定并未对不动产纠纷作出明确规定，因而只能从字面上进行语义解释，不动产纠纷就是涉及不动产的所有纠纷；其二，由不动产所在地管辖此类纠纷存在诸多便利，不仅方便管辖法院对不动产进行调查、勘验，及时查明案件，还有助于案件最终得到顺利执行。
2．加以区分。 该观点则认为，并非所有不动产纠纷均为专属管辖，应以立法者确立专属管辖制度的意图为出发点，与不动产有实质联系的纠纷，如土地确权、房屋质量等纠纷才适用专属管辖；而与不动产仅有表面牵连关系的纠纷，如房屋买卖、房屋租赁等纠纷就没有专属管辖的必要。但是，该观点的主张者对何为与不动产有实质联系、如何认定不动产牵连诉讼，对不动产纠纷还可适用何种管辖规则等问题均没有给出明确的答案。实践中，持此种观点的法官只能凭借自身审判经验和依靠审判先例来加以判断。
应当说，上述两种处理方式及其观点都存在一定的合理性，但笔者认为第二种观点更为科学。因为按照第一种观点，将不动产纠纷如果不加区别笼统地界定为凡是涉及不动产的纠纷，不考虑其是属于合同纠纷还是物权纠纷，无论在立法还是实践中都容易发生冲突。 比如：专属管辖的另一项规定就是遗产继承纠纷，法律规定其管辖法院为被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地法院，此处的“主要遗产”显然不仅仅是不动产，而一旦具体个案中的遗产涉及了不动产，那么，是否该适用不动产纠纷专属管辖的规定呢？此时，如果将不动产纠纷扩大解释成凡是涉及不动产的纠纷，显然会将法官带入法律适用的尴尬境地。 因此，不加甄别地将不动产纠纷理解成凡是涉及不动产的纠纷是一种典型的机械思维，没有从立法目的和法律精神出发，是对不动产专属管辖制度立法意图的误解。 因此，当务之急应当从立法原意出发，对不动产纠纷的性质和类型进行合理界定，并明确相应的管辖规则，以弥补现行立法的不足，有效解决司法实践中的困惑。
二、设置不动产纠纷专属管辖制度的立法意图
民事诉讼法设立不动产纠纷专属管辖制度的目的，很大程度上是基于对不动产自身的物理情状和法律属性的综合考虑。 不动产是相对于动产而言的。 根据物权法的规定，物包括不动产和动产。 物可因以下两个原因而成为不动产：一是因其自然属性而成为不动产，即该物天然地属于不可移动的财产，土地便是唯一具备这一特征的物；二是因其附着于土地而不可动，这是因为土地属于绝对不可动的财产，附着于土地或固定于土地上的许多物就成为不动产，包括三类：一是生长的庄稼、植物和树木；二是人类添置或建筑在土地上的建筑物，如房屋、桥梁、道路等其他设施；三是因安装或装饰于房屋成为房屋上不可分割的组成部分的物。[2]因此，不动产就是指不能移动或者移动后会降低甚至丧失其价值的财产，比如土地就属于绝对无法移动的财产，而生长在土地上尚未到收割季节的庄稼就属于移动之后将减损或者灭失价值的财产。 不动产所在地，是不动产与某一地点存在着的客观的相对固定不变的一种联系，它表明了不动产所属的空间方位，同时作为静态的联结点，是确定纠纷由哪家法院管辖的一个联系因素。
专属管辖制度的设置，是为了对那些事关国家利益、社会利益，影响社会稳定的纠纷给予更强的国家干预，以排除当事人的协议管辖和人为干扰导致可能的不确定、不公正的司法裁判结果，从而更好地维护社会稳定，保障公民财产权利。其充分考虑了不动产三个方面的属性。
1．不动产具备财产性。 物权法已经明确规定，物权的客体包括动产和不动产，并对不动产进行了明确界定。现阶段，不动产作为一类独特的财产，比如房屋、土地等，其价值一般都较大且难于估算。 一旦发生争议，因不动产本身的价值属性所决定，即使是小小的一点让步也可能导致相当大的损失，因此当事人通常难以让步，协商解决的可能性较小。这是不动产具备较大经济价值的财产属性所决定的。 不动产纠纷专属管辖的目的之一，就是为了在诉讼中方便对不动产进行勘验和价值评估，不动产所在地法院因而具备天然便利。
2．不动产的不动属性所决定。 不动产从字面意义上理解，就是不能移动的财产，或者将其移动将导致其价值减损甚至丧失，以至于移动之后没有任何意义的一类特殊财产。包括客观上确实不能移动的财产，比如土地、房屋，以及能够发生移动但发生移动之后物的经济价值将大大减损的财产，比如土地上尚未成熟的庄稼。不动产虽然不能移动，但与不动产息息相关的纠纷当事人却是可以自由移动的个体。 当事人争诉的目的就是要实现不动产的经济价值，如果移动财产将得不偿失，那么当事人也就只能“迁就”该财产的所在地就近处理纠纷。
3．方便诉讼中对不动产采取各种措施。 俗话说：跑得了和尚，跑不了庙。 不动产既然不能移动，那么进入到诉讼程序后，法院必然要对其采取查封等相应的措施，以回应当事人对不动产的权利需求。由不动产所在地法院管辖，既能方便法院对案件的审理和权属状况进行调查，又能够方便对不动产实施保全和执行。而这一切都与当事人的不动产权益实现息息相关。
三、不动产纠纷管辖规则适用偏差的解决路径
如何更加合理地解决不动产纠纷专属管辖的实践分歧，是实现当事人不动产权益，减少当事人诉累和法院管辖之争的有效路径。 实践中，很多不动产纠纷的管辖法院多是依据不动产所在地来确定的，尽管这种方式能够有效地解决争议、提高效率，但难免有“一刀切”的嫌疑。因为，这种方法并没有准确把握专属管辖设立的立法意图，而是简单地、不加区分地将凡是涉及不动产的纠纷统统推给不动产所在地法院来处理。 存在并不一定意味着合理。司法实践中多年来一直秉持的这种做法，并不一定就完全符合法律的基本价值。在法的运行环节，司法权的实际执掌者不能够仅仅按照自己的工作需要和便利任意地解释法律。因此，迫切要求各地法院统一认识，对不动产纠纷概念本身进行合理的解释，正确适用不动产纠纷专属管辖规则，还法律以真实的价值。
遵循两便原则，确保当事人充分选择权。
对不动产纠纷的管辖法院，应当遵循方便当事人尤其是原告方参与诉讼的原则。因为在很多案件中，涉案不动产大多是商品房，在现阶段商品房价格居高不下，商品房买卖十分活跃的情形下，还存在着一定程度的卖方市场。个体的买受人常常作为较为弱势的一方，其缔约能力和抗风险能力较差，难以与实力雄厚的卖方房地产开发商分庭抗礼。 因此，在司法实践中，应当赋予处于相对弱势的一方当事人以选择的权利，使他们能够选择向哪个法院起诉，确保其案件得到公正、及时的处理。最高人民法院《关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复》对“两便原则”的观点给予了支持。该批复内容如下：“凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷，一般应由房屋所在地法院管辖，个别由被告所在地法院管辖更符合‘两便’原则的，也可由被告户籍地或居所地法院管辖。”这一批复精神与法律规定并不矛盾，而且便于受理法院查明案情，从而正确、及时地审结案件，对我们今天处理各种不动产纠纷依旧具有指导意义。
把握立法目的，区别涉及不动产的纠纷类型。
准确理解不动产纠纷的概念，是合理划分不动产纠纷类型的前提。 我国民事诉讼理论界对不动产纠纷的理解主要有四种观点：一是不动产纠纷就是涉及不动产的所有纠纷；二是因不动产提起的诉讼，包括涉及不动产的所有权确认、买卖、租赁、抵押、典当、互易、赠与、征用拆迁、侵权损害等方面的诉讼；三是因不动产纠纷提起的诉讼，主要是因不动产的所有权、使用权、相邻权发生纠纷而引起的诉讼，以及相邻不动产之间因地界不清发生争议而引起的诉讼等；四是法律上规定的不动产纠纷应当是指涉及不动产所有权的纠纷，而不应当扩大解释为与不动产有任何联系的纠纷，比如关于不动产的租赁合同纠纷，对不动产的侵权纠纷等，都不应当属于专属管辖意义上的不动产纠纷。
上述四类纠纷按照其性质，实际上可分为权属类纠纷和合同类纠纷。不动产纠纷专属管辖，笔者认为应当限于不动产权属纠纷案件，只有这样理解，才与我国民事诉讼法的立法精神保持一致。不动产作为一种具有特殊物理形态的财产，其具有不可移动性和较大的经济价值，需要国家公权给予更多的关注。 但并不意味着所有与不动产相关的纠纷都是以不动产权属为争执目的。在很多情况下，不动产只是合同指向的财产内容之一，而并非全部内容。 在我国立法进程中，这一理念曾经几乎被最高人民法院的司法解释所确认。 最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（征求意见稿）第 9 条从实践角度出发，曾明确建议：“建设工程施工合同纠纷不适用民事诉讼法第三十四条有关专属管辖的规定。 ”尽管该司法解释的最终文本并没有确定这一条，但依旧在第 24 条中规定：“建设工程施工合同纠纷以施工行为地为合同履行地。 ”从这一条文可以看出，最高人民法院实质上是认可了建设工程施工合同纠纷案件并不属于民事诉讼法规定的不动产专属管辖范围的观点，应当适用合同纠纷一般地域管辖的规定。 正如某些学者主张的：“以不动产物权诉讼和不动产债权诉讼的划分为前提，前者均适用专属管辖，后者适用任意管辖”。[3]因此，不动产纠纷类型应当区别涉及不动产的合同纠纷和不动产权属纠纷，前者不属于专属管辖的范畴。 而从立法目的来看，民事诉讼法第三十四条实际上也是蕴含了这一立法意图的。
制定司法解释，有效避免法律适用的任意性。
理论分歧的存在，导致接受不同理论熏陶的法律职业者在对待不动产专属管辖问题上的不同理解。 各地处理不动产纠纷时，实践做法不尽一致，也给当事人带来了困惑。 民事诉讼法第三十四条的不动产纠纷专属管辖规则的设置并非不合理，但因为其内容过于原则，也相当笼统，导致实践层面困惑不已。笔者认为，不区分纠纷性质和类型而一味适用不动产所在地法院管辖的做法太过绝对。 应当以不动产纠纷的性质和类型来确定案件的具体管辖法院。 在民事诉讼法第三十四条继续发挥效力的前提下，法院系统内部应当早日统一认识。因为，如果法院和法官内部不统一认识，学界也缺乏统一的理论通说，司法机关适用法律的尺度不一，势必使国家的司法权威面临质疑。 因此，当务之急就是出台相应司法解释，根据不动产纠纷性质将其类型化，消除法院系统内部对不动产纠纷的不同理解，统一法律适用尺度，并使该规则具体化，操作性更强，也不再发生理解分歧。唯有如此，才能还原法律精神的本来面目，更加有效地确保裁判公正。
注释:
[1]李浩：“民事诉讼专属管辖制度研究”，载《法商研究》2009 年第 2 期。
[2]高富平：《物权法专论》，北京大学出版社 2007 年版，第 39 页。
[3]秦伟、李娜：“论不动产纠纷专属管辖”，载《学习论坛》2010 年第 11 期。
作者：陈丹. 重庆市沙坪坝区人民法院
出处:《人民司法》2012年第11期
国务院安委会办公室关于进一步加强化工园区安全管理的指导意见
国务院安全生产委员会办公室
国务院安委会办公室关于进一步加强化工园区安全管理的指导意见
安委办〔2012〕37号
各省、自治区、直辖市及新疆生产建设兵团安全生产委员会：
为贯彻落实《危险化学品安全管理条例》（国务院令第591号）、《国务院关于坚持科学发展安全发展促进安全生产形势持续稳定好转的意见》（国发〔2011〕40号）要求，进一步加强专门发展化工产业的化工园区、化工企业聚集的集中区或工业区（以下统称园区）安全管理，降低园区系统安全风险，增强园区安全应急保障能力，提升园区本质安全水平，现提出以下指导意见：
一、指导思想
（一）指导思想。以科学发展观为指导，加快实施安全发展战略，坚持“安全第一、预防为主、综合治理”的方针，贯彻落实有关安全生产法律、法规、标准，按照“统一规划、合理布局、严格准入、一体化管理”的原则，做好园区的规划选址和企业布局，严格园区内化工企业安全准入，加强园区一体化监管，推动园区与社会协调发展；建立“责任明确、管理高效、资源共享、保障有力”的园区安全管理工作机制，将园区内企业之间的相互影响降到最低，强化园区内企业的安全生产管控，夯实安全生产基础，加强应急救援综合能力建设，促进园区安全生产和安全发展。
二、科学规划与建设，从源头上提升园区本质安全水平
（二）统筹规划。各地区要结合本地区经济社会发展规划、产业结构特点、化工产业资源、自然环境条件、安全生产状况及安全生产规划，制定化工行业发展规划，确定专门区域发展化工产业，并将园区规划纳入当地城乡发展规划。园区选址应把安全放在首位，使园区规划与城市发展规划相协调、园区功能与其他主体功能区相协调，使园区与城市建成区、人口密集区、重要设施、敏感目标之间保持足够的安全及卫生防护距离、留有适当的发展空间，将园区安全与周边公共安全的相互影响降到最小。
（三）合理布局。园区内各企业的布局应满足安全防护距离的要求，并综合考虑主导风向、地势高低落差、企业装置之间的相互影响、产品类别、生产工艺、物料互供、公用设施保障、应急救援等因素，合理布置功能分区。科学评估园区安全风险，确定安全容量，实施总量控制，降低区域风险，预防连锁事故发生。
（四）严格准入。规划设立园区的当地人民政府要建立园区内的企业准入和退出机制。要充分考虑园区产业链的安全性和科学性，有选择地接纳危险化学品企业入园。把符合安全生产标准、园区产业链安全和安全风险容量要求，作为危险化学品企业准入的前置条件，大力支持产业匹配、工艺先进的企业入园建设，严格禁止工艺设备设施落后的项目入园，严格限制本质安全水平低的项目建设。凡入园企业，应依法实施建设项目安全审查，严格安全设计管理，严格控制涉及光气、剧毒化学品生产企业的建设项目，从严审批涉及重点监管的危险化工工艺企业、重点监管危险化学品生产储存装置或危险化学品重大危险源（以下简称“两重点一重大”）的建设项目。新建化工生产储存装置应当依照有关法律、法规、规章和标准的规定装备自动化控制系统，涉及易燃易爆、有毒有害气体的生产储存装置必须装备易燃易爆、有毒有害气体泄漏报警系统，涉及“两重点一重大”的生产储存装置应装备安全联锁系统。劳动力密集型的非化工企业不得与化工企业混建在同一园区内。
（五）科学建设。负责园区管理的当地人民政府要结合本地区化工行业发展特点，统筹考虑产业发展、安全环保、公用设施、物流输送、维修服务、应急管理等各方面的需求。园区的建设以有利于生产安全为原则，完善水、电、汽、风、污水处理、公用管廊、道路交通、应急救援设施等公用工程配套和安全保障设施，实现基础设施、公共配套设施和安全保障设施的专业化共建共享。
三、建立园区安全生产一体化管理体系
（六）建立健全园区安全生产管理机构。负责园区管理的当地人民政府应设置或指定园区安全生产管理机构，实施园区安全生产一体化管理，协调解决园区内企业之间的安全生产重大问题，统筹指挥园区的应急救援工作，指导企业落实安全生产主体责任，全面加强安全生产工作，定期组织园区企业开展安全管理情况检查或互查。园区安全生产管理机构应当配备满足园区安全管理需要的人员，其中要有一定数量的具有化工安全生产实践经验的人员。当地人民政府或上级人民政府的安全监管部门可向园区派出安全生产监管机构或专职安全监管人员，切实落实园区安全监管责任。
（七）树立园区整体安全风险意识。园区安全生产管理机构原则上应委托具有甲级资质的安全评价机构开展园区整体性安全风险评价工作，科学评估园区安全风险，提出消除、降低或控制安全风险的对策措施，并将该方案报园区主管部门备案。已建成投用的园区每5年要开展一次园区整体性安全风险评价。园区安全生产管理机构应建立园区企业安全生产工作例会制度，并明确紧急状况下各企业的联络方式、通报机制和指挥体制。园区内企业应树立整体安全意识，防范系统风险，防止企业生产安全事故影响周边企业，产生“多米诺”效应。企业生产出现异常状况或较大安全风险时，应及时报告园区安全生产管理机构或园区管委会，通报周边企业，周边企业应采取相应防范措施。
（八）强化园区应急保障能力建设,构建一体化应急管理系统。园区安全生产管理机构要全面掌握园区及企业应急救援相关信息，制定园区总体应急救援预案及专项预案。督促企业修订完善应急救援预案并与园区总体应急救援预案相衔接，做好预案登记、备案、评审等工作。园区应建立健全园区内企业及公共应急物资储备保障制度，建立完善应急物资保障体系。要明确安全生产应急管理的分级原则、响应方法和程序，建立快速响应机制，做到应急救援功能健全、统一指挥、反应灵敏、运转高效。园区安全生产管理机构要在因地制宜、合理规划、节约资源的原则下，整合园区内各企业所配置的压力、温度、液位、泄漏报警等自动化监控措施，构建园区一体化应急管理信息平台，并依托信息平台，对园区安全生产状况实施动态监控及预警预报，定期进行安全生产风险分析，建立与园区周边社区危险性告知和应急联动体系，及时发布预警信息，落实防范和应急处置措施。要加强应急基础设施建设，可采取企企联合、政企联合或相关职能部门单独出资投入等方式，整合和优化园区专业的危险化学品应急救援资源，组建园区专业应急救援队伍，并组织开展地方应急救援力量和企业应急救援力量共同参与的应急演练。
四、严格园区安全生产监督管理
（九）指导督促园区企业切实落实主体责任。要督促园区企业认真贯彻落实《国务院关于进一步加强企业安全生产工作的通知》（国发〔2010〕23号）、《国家安全监管总局 工业和信息化部关于危险化学品企业贯彻落实〈国务院关于进一步加强企业安全生产工作的通知〉的实施意见》（安监总管三〔2010〕186号）的要求，通过全面开展安全生产标准化建设工作，全面加强安全管理，提升企业安全生产水平。
（十）突出重点、强化监管。园区安全生产管理机构要建立园区企业的安全生产行政许可、隐患排查治理、自动化控制、重大危险源管理、安全培训等方面的安全监管信息档案。加强对园区内涉及“两重点一重大”企业的安全监管，强化对危险化学品重大危险源的监控，严格落实重大危险源辨识、评价、登记、申报以及备案等规定。督促园区内使用危险化工工艺的企业开展危险与可操作性分析（HAZOP），强化在役生产装置安全诊断，及时消除安全隐患，提高装置本质安全水平。
（十一）持续深化隐患排查整治。园区安全生产管理机构要督促企业把隐患排查治理作为安全生产风险管理要素的重要内容，建立健全全员参与的隐患排查治理工作制度，定期组织开展隐患排查治理，做到横向到边、纵向到底、全面覆盖，确保各类安全生产隐患能够及时发现、及时整改，防止隐患演变为事故。对不符合安全生产要求，隐患严重而且难以整改的企业，要及时淘汰退出园区。
（十二）切实加强园区承包商管理。园区安全生产管理机构要建立完善承包商管理制度，对进入园区施工、检维修及提供专业技术服务等作业的承包商进行登记，建立相关档案、台账，并加强监督检查，制定各项安全防范措施。要督促企业切实加强对企业内部承包商作业的现场安全管理，落实危险性作业的安全措施。
（十三）推进园区封闭化管理。要按照“分类控制、分级管理、分步实施”的要求，结合园区产业结构、产业链特点、安全风险类型等实际情况，逐步推进园区封闭化管理。原则上要按照核心控制区、关键控制区、一般控制区的防护等级，通过采取不同的封闭监控管理手段，实行封闭化管理。要建立完善的园区门禁系统和视频监控系统，严格控制人员、危险化学品车辆进入园区。进出园区的危险化学品车辆都要安装带有定位功能的监控终端，实行专用道路、专用车道和限时限速行驶措施，由园区安全生产管理机构实施统一监控管理。对暂时无法进行封闭化管理的园区，要首先对重大危险源和关键生产区域进行封闭化管理，加强安全防控。
五、切实加强组织领导
（十四）提高认识，加强领导。各地区和各有关部门要充分认识加强园区安全生产工作的重要性，将其纳入重要议事日程，切实加强组织领导，明确职责分工，采取科学有效措施，降低园区系统安全风险。要建立健全园区安全生产部门联动机制，及时研究解决园区安全生产问题，有效保障园区安全发展。
（十五）落实保障措施，加强舆论监督。各地区要加强园区安全生产规范化建设和安全生产管理机构建设，从政策、资金等方面给予大力支持，以专业人员充实基层监管力量，加强技术装备和资金投入、创新安全监管工作机制，加强业务培训，提高园区安全生产及应急保障能力。要充分发挥新闻媒体的宣传引导和监督作用，注重宣传园区安全生产先进经验，充分发挥典型的示范带头作用；对严重忽视安全生产和存在重大隐患的园区要予以曝光，接受社会监督。
各省级安委会要迅速将本指导意见精神传达至本辖区各有关部门和单位，结合本地区实际制定园区安全管理细则并抓好贯彻落实，强化园区安全管理，促进全国危险化学品安全生产形势持续稳定好转。
国务院安委会办公室
2012年8月7日
